Наличие земельного участка в собственности дает возможность заниматься разведением животных, выращиванию ягод, овощей и фруктов. На земле можно построить жилой дом или офисное здание для организации. Но земельным наделом владеет не каждый. Поэтому выходом из этой ситуации служит возможность взять землю в аренду у муниципалитета. Но какие документы необходимы для проведения такой сделки? Каковы нюансы и условия процедуры?
Основания для оформления земли в аренду
Согласно статьям 22 ЗК РФ и 606 ГК РФ арендовать землю федеральной или муниципальной собственности может физическое и юридическое лицо. Для основания достаточно письменного заявления заинтересованного. Арендовать землю может любой, но не все наделы подходят для этой процедуры. Если на земле расположено городское или военное кладбище, национальный парк или заповедник, аренда запрещена. Надел считается «запретным», если используется для нужд органов власти и ВС РФ.
Арендовать участок не получится, если:
- он изъят из муниципального оборота;
- для него не определены минимальные и максимальные параметры при возведении зданий разного назначения;
- на нем располагается незавершенное строительство;
- он не имеет категорию;
- кто-то владеет им на основании постоянного бессрочного пользования;
- владелец земли не зарегистрирован в Росреестре.
Еще стать временным владельцем государственной земли не представляется возможным, если не определены ее границы или их еще нужно уточнить.
Различные способы аренды муниципальной земли
Существует три способа, позволяющих арендовать надел у администрации:
- Упрощенная схема для несформированных земельных участков.
- Для категории граждан, имеющих определенные льготы.
- Посредством аукциона, который проводится по инициативе граждан или государства, после чего земельный участок можно выкупить.
Способ 1. Несформированные участки по упрощенной схеме
Такой возможностью может воспользоваться абсолютно любой человек, не являясь фермером или льготником. Землю можно получить под садоводство, дачное хозяйство или ИЖС.
Этапы оформления сделки:
- Воспользоваться кадастровой картой Росреестра для поиска несформированного участка. Карта является публичной и доступна каждому. На ней необходимо сформировать свободную зону (пустой незастроенный надел).
- Сделать схему расположения выбранного участка (самостоятельно или у кадастрового инженера), лучше в электронном варианте, нежели в бумажном. Его размер должен соответствовать правилам землепользования (не больше того, что определено государством). Если не учесть этот нюанс, можно сразу же получить отказ в выделении запрашиваемой земли.
- Подать в администрацию два заявления. Первое говорит о том, чтобы выбранный участок утвердили, а второй – о предварительном согласовании (типа предварительного договора аренды). Срок рассмотрения запросов равен 30 календарным дням. В итоге на руках будет два постановления: первое об утверждении составленной схемы, второе – о предварительном согласовании в том, что земля в аренду у государства предоставляется без торгов.
- После у кадастрового инженера оформить паспорт участка. Это еще плюс 10 дней.
- Написать заявление с просьбой предоставить зарегистрированный участок в аренду. Приложить все собранные ранее документы. Срок рассмотрения тоже равен месяцу.
- Подписать с муниципалитетом договор аренды, который составляется в трех вариантах – для Росреестра, государства и арендатора.
Окончательным этапом будет обращение в Росреестр или МФЦ для регистрации договора, предоставив следующие документы – паспорт, постановления (полученные ранее), три договора, согласие супруга и квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.
Способ 2. Льготная категория граждан
Получение арендного земельного участка на основании льготного положения установлено статьей 39.5 ЗК РФ. Происходит процесс тоже без торгов. Предоставленный участок годится только для использования его под личные нужды (садоводство, ИЖС и подобное). Кто может воспользоваться такой возможностью? Инвалиды первых двух групп, герои труда, ветераны ВОВ и аналогичных боевых действия, молодые семьи, в которых возраст супругов не превышает 35 лет, и семьи с тремя и более детьми.
Для последней категории льготников важно состоять на учете в качестве лиц, которые нуждаются в улучшении условий проживания. Это возможно, если на каждого члена семьи приходится меньше 11 квадратных метров жилья.
Стопроцентной гарантии того, что землю выделят, нет, потому что решение полностью остается за региональной властью. Вместо участка может быть предложена иная форма социальной поддержки.
Способ 3. Аренда участка посредством аукциона
С чего начать в этом случае? Во-первых, нужно следить за информацией о том, когда муниципалитет проводит земельный аукцион. Сделать это можно на официальном сайте администрации. Такая информация доступна за 30 дней до торгов. Во-вторых, написать заявление в администрацию с просьбой провести аукцион.
Участником торгов может стать физическое и юридическое лицо. Главное, вовремя подать заявку и внести задаток. Предложивший максимальную цену, побеждает.
Все участки, представленные на аукционе, имеют кадастровый номер и целевое назначение. Договор аренды и начальная стоимость земли определяется администрацией.
Пошаговая инструкция к получению земли в аренду через торги
Шаг 1. Выбор участка – он должен иметь кадастровый номе, иначе представить его в качестве лота не получится.
Шаг 2. Осмотр выбранного надела – в нем не должно быть обременений, безхозных построек, трубо и газопроводов.
Шаг 3. Подача заявления на проведение торгов – в нем указывается наименование органа, курирующее аукцион, данные потенциального арендатора, территориальное расположение участка, цель использования надела и его размер.
Шаг 4. Участие в торгах и заключение договора аренды – задача заявителя – победить. Результат аукциона фиксируется в двух экземплярах протокола. Победитель торгов и организатор подписывают их, после чего заключают договор аренды, который регистрируется в Росреестре. Данная сделка предполагает, что человек арендовал желанный участок с правом выкупа.
Стоимость аренды государственной земли
В момент подписания договора устанавливается арендная плата. Если надел получен посредством торгов, то его стоимость определяется максимальной предложенной суммой. Каждый участок, представленный на торгах, имеет свою кадастровую стоимость, и начальная сумма на аукционе не превышает 1,5% от нее. Бывает, что кадастровая оценка лота производилась пять лет назад и уже не считается актуальной и достоверной. Тогда цена лота определяется процентной ставкой от рыночной стоимости земли.
Повышение арендной платы происходит ежегодно и основывается оно:
- на категории земли, расположенной в определенном районе;
- на площади участка;
- на цели его использования;
- на зональном и поправочном коэффициенте.
Стоимость надела, предназначенного под ИЖС, ЛПХ или СНТ, в среднем, равна 0,6% от его кадастровой стоимости.
Сроки заключение договора и его продление
Максимальный срок аренды муниципального участка от 5 до 49 лет. Однако не всегда он предоставляется на полное время. Назначение земли и ее категория – показатели, которые влияют на срок аренды.
Если земля берется во временное пользование под садоводство и огородничество – от 3 лет и меньше, если под ИЖС – от 3 до 10 лет, если под сельхозугодия без права возводить на ней строения – от 10 лет.
Договором отношения между администрацией и арендатором принимают узаконенную финансовую форму. Прописанный в нем срок продлевается, но не автоматически. Для пролонгации необходимо написать соответствующее заявление заранее, иначе надел будет повторно выставлен на аукцион.
Перевод участка в собственность
На арендованном участке, разрешающем возведение капитальных строений, можно возвести дом, получить на него кадастровый паспорт и оформить в собственность. Строительством можно заняться самостоятельно, без помощи подрядчиков. Однако уполномоченный орган необходимо уведомить об этом, что регламентировано статьей 51.1 ГК РФ. Если возведение жилого помещения пока невозможно осуществить, достаточно залить фундамент и зарегистрировать его как объект незавершенного строительства. В обоих случаях у арендатора появляется приоритетное право на выкуп земельного участка, потому что на нем располагается его собственность.
Если подытожить…
Арендовать муниципальный участок можно и под бизнес.
Временное владение землей возможно в трех вариантах:
- от 5 до 49 лет на основаниях, описанных выше, когда аренда производилась для других целей;
- бессрочно – даты окончания договора нет, а расторгнуть его можно в любой время, но с уведомлением за три месяца до этого;
- с возможностью последующего выкупа – договор имеет смешанный вид, который содержит в себе арендные сроки и момент купли-продажи.
Для аренды участка в качестве бизнес-платформы необязательно состоять на учете у налогового органа как человек, занимающийся индивидуальной предпринимательской деятельностью. Достаточно быть физическим лицом, зарегистрированным на территории РФ. Шаги для оформления государственной земли во временное владение в данном случае такие же, как описаны выше. Если государственный орган отказывается предоставить желаемый участок в аренду, не ссылаясь на законные причины такого решения, можно обратиться в суд с заявлением, к которому необходимо приложить копию отказа.
