Находясь в поиске земельного участка, потенциальные покупатели часто сталкиваются с незнакомыми понятиями (ИЖС, СНТ, ДНП) — земля для ИЖС, участок в СНТ, дом в ДНП. Не всегда бывает ясно, что эти сокращения означают, и какой вариант предпочтительнее выбрать. Чтобы не ошибиться с покупкой, сначала следует внимательно изучить эти термины, понять их смысл и сравнить плюсы и минусы.
ИЖС
Расшифровка аббревиатуры ИЖС звучит как индивидуальное жилищное строительство. Этим термином обозначают возведение дома (здания) на выделенном для этого участке.
Существуют ограничения для такого строительства, обозначенные в Градостроительном кодексе РФ:
- этажность постройки не должна превышать 3 этажей (без учета подвала и чердака);
- построенный дом должен принадлежать одной семье.
Кроме жилых домов, к объектам ИЖС относят и другие сооружения, построенные на соответствующем земельном участке. Ранее для постройки жилого дома на собственном участке владельцу требовалось получить от местного органа самоуправления разрешение на стройку жилого дома. Иногда получение этого разрешения было сопряжено с большими бюрократическими трудностями. Бумажная волокита могла тянуться не один месяц, стройка простаивала, а хозяин нес большие убытки.
Но в 2018 году были внесены поправки в Градостроительный кодекс. Теперь разрешение не требуется, а заявление о начале строительства носит уведомительный характер. Т.е. владелец участка направляет в администрацию уведомление о планируемом строительстве, и сразу после этого уведомления может начинать выполнять любые работы.
После окончания строительства, для регистрации возведенного объекта недвижимости, необходимо получить кадастровый и технический паспорта, а также разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения. С этими документами, а также с бумагами, доказывающими право на владение земельным участком, хозяин должен обратиться в Росреестр, и там зарегистрировать построенный дом, и свое право собственности на него.
СНТ
СНТ, или садоводческое некоммерческое товарищество — форма организации объединения граждан. Говоря о земельных участках, это сокращение означает, что земли СНТ чаще всего расположены вне границ поселений и их назначение — использование для сельскохозяйственных нужд.
Строительство пригодного для постоянного жилья дома на такой земле возможно, но с юридической точки зрения может оказаться достаточно проблемным.
Например:
- возникают сложности при прокладывании и подключении коммуникаций (газ, электричество и т.д.);
- трудность регистрации по месту жительства в этом жилье (прописка возможна только через суд, и решение далеко не всегда бывает в пользу истца).
Если земельный участок, входящий в состав СНТ, расположен внутри границ населенного пункта, то есть возможность изменить его статус и превратить в участок для ИЖС. Если земля покупается для стройки жилья и проживания, то лучше сначала изменить статус участка, а потом только начинать строительство. В противном случае процесс может затянуться на долгий срок, а в результате суд в таком переводе может отказать.
При покупке участка, входящего в состав СНТ, следует внимательно изучить все документы, которые имеются у предыдущего хозяина (частного лица или председателя СНТ). Нередко возникает ситуация, когда у СНТ нет законным образом оформленных прав на конкретный земельный участок, а председатель фактически предлагает «купить» членство в товариществе. Такая сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре, и новый владелец не сможет приватизировать, т.е. получить в собственность желаемый земельный участок.
ДНП
ДНП, как и СНТ, является одной из форм объединения заинтересованных людей и расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Слово «некоммерческое» в этом контексте означает, что земельный участок, расположенный на территории ДНП, нельзя использовать в коммерческих целях.
Отличие ДНП от СНТ не столь очевидны, поскольку обе эти категории включены в земли сельскохозяйственного назначения, и основное их предназначение — садоводство. Иногда ДНП называют ДНТ, что не является ошибкой. Согласно закону 66-ФЗ от 15.04.1988г., все эти термины (товарищества, партнерства, кооператив) имеют одинаковый статус, и вновь созданное некоммерческое объединение может назваться любым из них.
Дачное партнерство предназначено для строительства дач, частных домов, и обустройства приусадебных участков. Садоводческое товарищество, напротив, основной целью ставит обработку и уход за земельными наделами, а строительство домиков на территории этих участков является дополнительным плюсом к территории дачи.
Поэтому чаще всего в ДНП нет проблем с коммунальными сетями: электричество и газ (по возможности) проложены, подключение к коммуникациям не будет стоить больших денег. Также решен вопрос с охраной, подъездными путями и прочей инфраструктурой.
Управление дачным некоммерческим партнерством происходит по схеме, аналогичной в СНТ. Выбирается председатель ДНП, правление, проводятся заседания и решаются текущие вопросы. Члены дачного партнерства уплачивают членские взносы, которые идут на развитие ДНП, улучшение качества жизни в нем.
Отличия видов земельных участков
Земельные участки, предназначенные для ИЖС, СНТ и ДНП, имеют как сходства, так и отличия. Есть 5 сравнительных критериев, по которым можно понять, чем они различаются:
- назначение земли;
- территориальное расположение;
- инфраструктура и коммуникации;
- возможность регистрации права и прописки в построенном доме;
- налоговые и иные платежи.
Основное назначение земли у территории ИЖС — под строительство дома. ДНП используется как участок для возведения дач и ведения хозяйства, СНП — для садоводства и огородничества. В территориальном ген.плане у земель ДНП и СНТ выставлен одинаковый статус: «земли с/х назначения».
По территориальному расположению участки ИЖС обычно расположены внутри населенного пункта, либо на границе с ним. ДНП и СНТ часто удалены от поселения, вынесены за его пределы.
Проложенные коммуникации — не редкость для ДНП. Так как эти товарищества организовывались с целью строительство загородных домов, то здесь обычно есть все условия для жизни. Подключиться к электричеству и другим сетям в СНТ бывает достаточно проблемно, особенно если остальные участники не нуждаются в этих условиях. Участки ИЖС могут быть как присоединены к коммунальным сетям, так и нет, нужно смотреть на месте. Заключить договоры с поставщиками услуг владельцам ИЖС проще всего, т.к. нет посредников (в ДНТ и СНТ такую роль играет председатель).
Зарегистрировать право собственности на дом и прописаться в нем без бюрократических препон получится только в жилье, построенном на участке для ИЖС. В ДНП можно попробовать прописаться, но скорее всего придется подавать исковое заявление в суд. Если все документы оформлены должным образом и нет нарушений, то решение суда будет положительным. Зарегистрировать дом и прописаться в СНТ — задача не из простых. Здесь даже обращение в суд не всегда дает свои плоды, т.к. СНТ по своему статусу не предназначено для постоянного проживания.
Налоги, уплачиваемые гражданами за земельные участки разных категорий, могут отличаться по своей процентной ставке. За участок ИЖС, согласно Налоговому кодексу РФ, необходимо заплатить 0,3% от кадастровой стоимости земли. За участок в ДНП взимается похожий сбор, но % устанавливается муниципалитетом самостоятельно (0,3% — максимальный коэффициент). Сумма налога за землю в СНТ считается по той же формуле. Но помимо этих платежей, участники СНТ и ДНП платят еще ежегодные членские взносы в свои объединения, тогда как от владельца участка ИЖС этого не требуется.
Что лучше выбрать?
Подходя к вопросу выбора типа земельного участка, стоит взвесить все «за» и «против» по каждому моменту. Бывает, что привлекательная цена таит в себе неприятные сюрпризы — например, невозможность законного подключения к коммунальным сетям. Покупка такого участка с целью строительства дома будет бессмысленна.
Если же земельный надел приобретается с целью ведения приусадебного хозяйства, то здесь имеет смысл смотреть на качество и плодородие земли, на удобные подъездные пути и ухоженность соседних участков, а не на газификацию дачного кооператива в целом.
Перед покупкой земли в любом статусе следует проверить правильность выбора по следующим пунктам:
- основание права собственности у предыдущего владельца (как он получил в собственность участок, какие документы на него имеет);
- причина продажи (не всегда продавец скажет это напрямую, в таком случае лучше узнать у соседей, нет ли каких подводных камней, например регулярных подтоплений и др.);
- наличие хороших подъездных путей (актуально для строительства);
- отсутствие судебных споров по данному участку (проверить, не является ли он предметом залога и не наложен ли на него арест ФССП).
Такая проверка гарантирует, что покупка земельного участка не принесет проблем, а доставит только радость от удачной сделки.
Заключение
Приобретая земельный участок, следует обратить внимание на его статус. Земля ИЖС стоит дороже, но гарантирует отсутствие проблем при дальнейшем строительстве дома. Участок, расположенный в СНТ, особенно если это товарищество не процветает, может стоить дешевле всего, но и минусов у такой покупки будет немало. Если надел приобретается с целью строительства капитального жилья и дальнейшего постоянного проживания, то лучше сначала посчитать все возможные затраты, связанные с изменением категории участка, и оценить целесообразность этого мероприятия.
