Рынок недвижимости – один из самых динамичных. Ежедневно появляются десятки объявлений, которые создают не малую конкуренцию. Чтобы продать дом быстро и при этом не продешевить, следует придерживаться нескольких простых правил и советов. Они помогут подготовить недвижимость, собрать необходимые документы, выбрать помощника, определиться с ценой и грамотно составить продающее объявление.
Совет 1. Обойдемся без посредников
Число риелторских агентств растет с каждым годом. Это относительно легкий способ зарабатывания денег на продавцах и покупателях недвижимости. Если внимательно ознакомиться с условиями договора, предлагаемого риелторами, то можно увидеть массу скрытых юридических уловок. Это и обязательное предпродажное согласование стоимости объекта, которое проводит сотрудник компании и явно занижает стоимость.
И скрытые комиссии, которые включаются в стоимость дома и тормозят продажу. И расплывчатые сроки, которые могут растянуть процесс на месяцы. Все это не нарушает условия договора и не является основанием для его расторжения в одностороннем порядке. Кроме того, в большинстве случаев, при расторжении договора по инициативе продавца, он обязан заплатить штраф.
Всю работу, которую проводит риелтор, продавец может осуществить самостоятельно, без дополнительных материальных затрат.
Совет 2. Подготовьте документы и дом заранее
Для осуществления сделки купли-продажи дома потребуются следующие документы:
- Выписка с официальными данными о доме и земельном участке из Единого государственного реестра недвижимости. Заказать документ можно в РосРеестре лично или воспользоваться электронным сервисом. Услуга платная.
- Нотариально заверенное согласие второй половины на продажу, если продавец состоит в официальном браке.
- Акт, подтверждающий ввод дома в техническую эксплуатацию.
- Справка, подтверждающая оплату всех имущественных налогов. Выдается в территориальной налоговой службе.
- Технический план постройки и разрешение на ее возведение (при наличии).
- Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей перед коммунальными службами.
Большая часть успеха при продаже зависит от внешнего вида дома. Именно на это обращают внимание покупатели в первую очередь. Рекомендуется устранить все видимые недостатки, освежить ремонт, добавить внутреннего уюта, навести идеальную чистоту. Каждая комната должна иметь свои положительные стороны, изюминки, о которых нужно сообщать потенциальному покупателю.
Оценить простор комнат покупатель сможет при отсутствии в них объемных предметов интерьера и хлама. Но полностью вывозить всю мебель не стоит, это создаст атмосферу пустоты и доставит внутренний дискомфорт.
Личные вещи хозяев, фоторамки, расположенные на переднем плане в комнатах, могут помешать полету фантазии потенциальных покупателей, их лучше убрать из вида.
Особую гостеприимную обстановку создадут запахи свежей выпечки, вазы со свежесобранными цветами и фруктами.
Совет 3. Начните продавать уже на подходе к дому
Первое впечатление – основополагающий фактор при покупке. Сделайте его как можно ярче, заинтересуйте покупателя еще до входа. Рекомендуется выделить дом на фоне остальных построек, сделать его особенным, привлекающим внимание. Для этих целей подойдут красивые скамейки и дорожки на территории, необычный почтовый ящик на модной кованой калитке, уютные беседки и места отдыха, чистый и облагороженный фасад, сочный ярко-зеленый газон, пышные клумбы, ухоженные насаждения, флюгеры, профессиональный ландшафтный дизайн. Все это создаст общее позитивное настроение на участке.
Совет 4. Заранее оцените недостатки дома
Выбирая недвижимость, потенциальный покупатель уделяет большее внимание ее недостаткам. Поэтому при назначении стоимости дома рекомендуется заложить в нее определенную сумму, которую продавец с легкостью скинет, в качестве компенсации за недочеты.
Чтобы адекватно рассчитать рыночную стоимость объекта, можно воспользоваться двумя подходами:
- Аналитический. Заключается в поиске объявлений о продаже похожих домов и сравнении их цен. Наиболее часто встречающуюся цену можно считать показателем рыночной стоимости.
- Расчетный. Его суть в том, чтобы самостоятельно определить затраты на приобретение идентичного земельного участка и постройку дома. Из полученной суммы следует вычесть процент износа своей недвижимости.
Окончательно определиться с ценой помогут следующие факторы:
- наличие всей необходимой документации;
- благополучность района расположения;
- близость к трассам, водоемам, паркам и пр.;
- характеристики технического состояния дома;
- подведенные коммуникации жизнеобеспечения (вода, газ, свет, интернет и пр.);
- окружающая инфраструктура;
- отсутствие проблем с совершением сделки.
Следует заранее выписаться из дома и вывезти крупногабаритные личные вещи, чтобы не откладывать сделку и не давать покупателю лишнего времени для раздумья.
Совет 5. Учитывайте сезонность и показатели спроса на недвижимость
Сроки продажи дома не всегда зависят от продавца и приложенных им усилий. По статистике от подачи объявления до сделки проходит от двух до шести месяцев. Но если сроки значительно затянулись, то придется, либо снизить стоимость, либо снять недвижимость с продажи. Повторное размещение объявления следует запланировать на ближайший сезон высокого спроса — раннюю весну или позднюю осень.
Совет 6. Составьте эффективное объявление
В век информационных технологий самый актуальный способ подачи объявления – интернет-сайты. Разместить правильное объявление, которое многократно ускорит продажу, можно, воспользовавшись следующими рекомендациями:
- Выберете для размещения как можно больше интернет-площадок (Avito, Domofond, Юла и пр.).
- Сделайте качественный фото — обзор дома. Можно пригласить профессионального фотографа. Полученные снимки прикрепите к объявлению.
- Укажите геолокацию как можно точнее. Так покупатель сможет заранее оценить удобство местоположения объекта. Произойдет естественный отбор целевой аудитории по территориальному признаку.
- Максимальная покупательская активность наступает в первые дни недели. Поднимайте объявления в списке, чтобы добиться большого числа просмотров.
- Избегайте оценочных суждений и субъективной оценки в тексте объявления. Желательно указывать фактические преимущества и характеристики жилья.
- Обязательно укажите, что являетесь собственником и продаете дом без посредников.
- Структурируйте текст сообщения в виде списков, это упростит его восприятие потенциальным покупателем.
- Обозначьте точную стоимость.
Перед подачей объявления попытайтесь найти покупателей среди друзей. Расскажите о намерении продать дом своим соседям, знакомым, коллегам.
Совет 7. Делайте акцент на предпочтения покупателя
Каждая встреча с потенциальным покупателем – шанс, который нельзя упускать. В диалоге можно узнать его предпочтения и пожелания, поинтересоваться планами на покупку. В зависимости от полученной информации следует построить презентацию недвижимости, продемонстрировать ее соответствие требованиям и желаниям покупателя, акцентировать внимание на важных для него деталях и мелочах.
При общении рекомендуется выдерживать ровный, спокойный тон, без лишней суеты и навязчивости. Не нужно стремиться скрывать очевидные недостатки, лучше предложить за них скидку, которая устроит обе стороны.
Совет 8. Составьте предварительный договор с потенциальным покупателем
Такой документ станет своего рода гарантией, подтверждающей серьезность намерений покупателя и продавца. Договор составляют в произвольной форме в двух экземплярах. Обязательно указывается следующая информация:
- характеристики предмета сделки;
- условия, на которых стороны достигли договоренности;
- точная стоимость;
- сроки оформления основного договора купли-продажи.
Составление предварительного договора не обязательно, но его наличие поможет уберечься от потери времени и мошеннических действий со стороны недобросовестных покупателей.
Документационное оформление сделки
Основным документом сделки является договор купли-продажи. Его составляют и оформляют в трех равнозначных экземплярах. По одному получают участники соглашения, а третий передается в Росреестр.
В договоре обязательно указывается следующая информация:
- сведения о месте и времени его составления;
- перечень и основные характеристики предметов сделки;
- сумма;
- указание о том, что вместе с домом в собственность покупателю передается и участок под ним;
- прочие важные условия.
В момент передачи недвижимости новому владельцу можно составить соответствующий акт. При подготовке к сделке купли-продажи необходимо подготовить документы как на недвижимость, так и на участок под ней. Продажа постройки без земли запрещена и влечет за собой аннулирование сделки в судебном порядке.
После подписания договора купли-продажи сторонами, продавец подает заявление в регистрирующий орган о намерении передать права собственности покупателю. К документу нужно приложить три экземпляра договора, акт передачи и все заранее подготовленные справки, выписки и пр. Там же, в Росреестре, может быть осуществлена передача денег от покупателя продавцу. В течение одного месяца покупатель получает необходимые документы в Росреестре на приобретенный дом и становится его полноправным владельцем.
