Большинство потенциальных покупателей жилья выбирают покупку квартиры на вторичном рынке – вариант, позволяющий не только увидеть все особенности помещения, но и заселиться практически сразу после оформления документов. Стоимость недвижимости зависит от её состояния, расположения и размеров, и иногда бывает выше по сравнению с расходами на новую жилплощадь. Приобретение квартир, у которых были собственники, приводит к риску столкнуться с мошенниками или проблемами при оформлении. Поэтому покупать вторичное жильё следует с учётом множества нюансов.
Постановка задачи
Первой частью пошаговой инструкции по приобретению жилой недвижимости на вторичном рынке, является определение причин для покупки. Эти цели и задачи заметно влияют на особенности выбора:
- при необходимости вложения средств жильё выбирают в элитных районах или, наоборот, недавно заселённых новостройках, цена квартир в которых со временем растёт;
- если требуется вложиться в определённую сумму, пользуются базами данных риэлторов или, если покупатель ищет жильё самостоятельно, сайтами с настройками параметров поиска;
- для семьи с ребёнком решающим фактором может оказаться инфраструктура района (включая детсады, больницы и школы) и наличие зелёных насаждений;
- в тех случаях, когда квартира выбирается по определённым стандартам площади (например, при участии в госпрограммах, помогающих молодых семьям) или количеству комнат, расположение квартиры имеет меньшее значение, чем её размеры.
Принимая во внимание цели приобретения жилплощади на вторичном рынке, выбирать подходящий вариант значительно проще. Такой подход позволяет значительно сузить круг поисков и уменьшить время, которое они отнимут у покупателя. Правильное понимание задач ускоряет и работу риэлторского агентства, помогающего будущему владельцу жилья в решении его проблемы.
Начало поиска
Приступая к поискам жилья, следует заранее определиться и с необходимостью посторонней помощи. Выбирать квартиру можно и самостоятельно, и обращаясь для этого к опытным профессионалам. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки, о которых должен знать покупатель.
Самостоятельный подбор вариантов
Самостоятельный поиск квартиры считается более выгодным вариантом. Отсутствие необходимости оплачивать работу риэлторов позволяет сэкономить – причём, иногда довольно значительную сумму. Однако покупателю придётся лично заниматься такой работой:
- просматривать объявления на специальных ресурсах – в первую очередь, в Интернете, хотя подходят для этого и газеты;
- изучать расположенные в выбранном районе доски объявлений – большинство продавцов квартир размещают объявления в районе, где она расположена;
- спрашивать друзей, знакомых и коллег по работе, которым тоже может быть известна нужная информация.
Есть у такого поиска и недостатки, делающие его не лучшим способом найти квартиру. Покупатель тратит немало личного времени, которое мог бы потратить на другие дела, и делает это далеко не так эффективно, как специалист. А при отсутствии опыта заметно увеличиваются шансы стать жертвой мошенничества со стороны недобросовестных продавцов.
Услуги риэлторов
Выбирать услуги риэлторов следует всем, у кого не хватает ни времени, ни опыта, ни желания самостоятельно заниматься поисками подходящего жилья. Хотя для получения положительных результатов стоит правильно подойти к выбору агентства:
- Проверить наличие соответствующей лицензии.
- Обратить внимание на помещение, в котором расположена организация.
- Познакомиться с отзывами других клиентов.
- Обратить внимание на наличие сертификатов, наград и других документов, которые обычно расположены на стенах офиса агентства.
Недостаток обращения к риэлторам очевиден – за услуги придётся заплатить от 1-2 до 10% от общей суммы сделки. Однако с их помощью покупатель экономит своё время и не так сильно рискует столкнуться с мошенниками. Тем более что в стоимость работы большинства таких организаций входит проверка юридической чистоты недвижимости перед оформлением договора купли-продажи.
Осмотр жилья
Через некоторое время после начала поисков появляются первые подходящие варианты, для выбора между которыми обязательно посетить каждую квартиру. При посещении не стоит ориентироваться ни на рекомендации риэлтора, ни на отзывы продавца. Решение о покупке принимают только на основании личного осмотра и оценки.
Выбирая, на что обратить внимание при посещении продающейся жилплощади, следует обязательно проверить такие характеристики:
- состояние всего дома в целом – не стоит покупать квартиру в аварийном здании, не лучшим вариантом будет и жильё в районе, где не убирается двор и отсутствуют контейнеры для мусора;
- ширину подъезда – важный параметр для молодой семьи, которой придётся проходить к лифту или лестнице с коляской;
- инженерные коммуникации в самой квартире – состояние вентилей, труб, радиаторов отопления и электропроводки;
- планировку, размеры комнат и ремонт.
При осмотре квартиры покупатель сравнивает её параметры со своими предпочтениями. Иногда такая проверка приводит к выбору варианта, который подходит не по всем параметрам, но отличается другими преимуществами. Хотя одним из важнейших для принятия решения факторов в большинстве случаев является цена.
Обсуждение стоимости
Практически все покупатели жилья заранее предполагают, какую сумму могут потратить на квартиру. Для оценки своих финансовых возможностей стоит познакомиться с предложениями рынка, имеющими похожие характеристики – расположение, площадь, количество комнат. Если суммы, которая есть в наличии у покупателя, недостаточно для покупки нужной ему квартиры, можно попробовать собрать недостающую сумму, взять кредит или скорректировать свои требования.
Для того чтобы сэкономить на покупке следует знать о таких особенностях вторичного рынка:
- цены на жильё чаще всего повышаются в весеннее и осеннее время – особенно, в начале сезона;
- снижение стоимости можно ожидать в период летних отпусков и к концу года;
- продавцы всегда запрашивают на 5-20% больше той суммы, за которую готовы продать квартиру, что позволяет покупателю поторговаться.
Сбить назначенную цену помогают такие особенности жилья как угловое расположение, необходимость замены коммуникаций и серьёзного ремонта. Может снизить стоимость и отсутствие балкона – хотя такую квартиру захочет приобрести далеко не каждый. Основанием для предложения уменьшить сумму служат и небольшие размеры санузла или кухни, смежные комнаты и низкие потолки.
Проверка юридической чистоты сделки
Разобравшись с ценой и соответствием параметров жилья требованиям покупателя, переходят к проверке документов. На этом этапе следует обратить внимание на следующие особенности:
- принадлежность жилья (проверяется сверкой документов на жилплощадь с паспортом продавца);
- наличие технической документации, срок её действия и соответствие реальной планировке квартиры;
- форму собственности – для продажи жилья, которое принадлежит нескольким владельцам, требуется разрешение каждого из них;
- количество прописанных человек – в первую очередь, нетрудоспособных и несовершеннолетних;
- если купля-продажа осуществляется по доверенности – подлинность и срок действия этого документа;
- у состоящего в браке продавца следует взять согласие на продажу от супруга.
Проверка чистоты сделки – одно из главных условий страхования права собственности на объект. Заниматься этой работой должны опытные юристы. Если покупатель занимается поисками квартиры с помощью риэлторского агентства, с проверкой ему могут помочь сотрудники этой организации.
Оформление предварительного договора
Для закрепления устного соглашения между продавцом и покупателем жилья составляется специальный документ – предварительный договор. В нём должны указываться такие сведения о сделке и её участниках:
- паспортные данные обеих сторон;
- стоимость квартиры в национальной валюте;
- сроки выселения бывших жильцов;
- размеры задатка и факт его передачи продавцу.
Важным моментом, который тоже желательно учитывать при составлении документа, является список вещей, которые бывшие хозяева оставляют в квартире. Добавив такой пункт в договор, можно избежать таких проблем, как отсутствующая мебель или техника, о наличии которой в квартире была заключена только устная договорённость.
Регистрация сделки и окончательный расчёт
Квартира переходит в собственность нового владельца только после официальной регистрации. Все документы следует оформлять через МФЦ или Росреестр. Условиями заключения сделки и её признания являются:
- присутствие обеих сторон или их представителей;
- наличие полного пакета документации по квартире и сделке;
- заявление на госрегистрацию;
- оплата госпошлины.
После того как документы подписаны, а пакет бумаг подан на регистрацию, покупатель рассчитывается с продавцом. Деньги передаются заранее оговорённым способом – переводом на счёт в банке, наличными или с помощью банковской ячейки. Если сумма покупки не превышает 2 миллиона рублей, а покупатель имеет официальное место работы, он может рассчитывать на налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья.
После расчёта между сторонами покупателю остаётся ждать окончания записанного в договоре срока, в течение которого бывшие владельцы обязаны покинуть жилплощадь и вывезти оттуда свои вещи. В большинстве случаев он не превышает месяца. Прописаться в новой квартире можно не раньше, чем через 7 дней.
Особенности покупки квартиры по ипотеке
Приобретение жилья по ипотеке ничем не отличается для продавца от обычной сделки. Тогда как покупателю придётся заранее взять требуемую сумму в банке, ознакомившись с условиями кредитования. Для получения займа на покупку жилья требуется выполнение определённых условий – возраст заёмщика, уровень его дохода, кредитная история и сроки возвращения долга.
Квартиру, которая покупается в ипотеку, необходимо обязательно страховать, из-за чего расходы на покупку увеличиваются ещё больше. В некоторых случаях банки требуют ещё и страхования жизни и трудоспособности. А микрофинансовые организации, тоже выдающие займы на покупку жилья на вторичном рынке, предлагают такую высокую ставку по кредиту, что их услугами пользоваться не рекомендуется.
Возможные риски покупателя
Покупка квартиры – важный шаг для любого собственника и его семьи. Избежать проблем, как при совершении сделки, так и в будущем, можно, воспользовавшись такими рекомендациями:
- при покупке квартиры по доверенности следует обязательно проверить достоверность и актуальность документа;
- нежелательно покупать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети и пожилые люди – наличие этих категорий может привести к оспариванию сделки родственниками или опекунами;
- особое внимание стоит уделить недвижимости, полученной по наследству – другие наследники тоже могут предъявить свои права на квартиру, признав сделку недействительной;
- при покупке жилья, которое приобреталось за счёт материнского капитала, обязательно проверяется соблюдение прав несовершеннолетних совладельцев – такие квартиры в равных долях оформляются на всех членов семьи, включая детей;
- продажа недвижимости, которая была неправильно приватизирована, тоже может оспариваться прописанными в ней гражданами.
Избежать большинства возможных проблем при покупке квартиры на вторичном рынке помогает титульное страхование. Заключивший такой страховой договор собственник жилья получает от страховщика полное возмещение своих расходов на покупку при потере права собственности. Размер тарифной ставки увеличит общую стоимость жилья, зато защитит себя от признания сделки недействительной по тем или иным причинам.
