Покупка любой недвижимости, как квартиры, так и дома, таит в себе много нюансов. Иногда бывает сложно разобраться, какие конкретно нужны документы для покупки дома. Существуют как самые простейшие схемы (1 продавец, 1 покупатель, наличные деньги), так и те, где без помощи юристов и нотариусов не обойтись (долевая собственность, ипотечные средства, несовершеннолетние участники сделки).
Покупка земельного участка
Чтобы купить понравившийся земельный участок, для начала следует узнать, кто является его владельцем и подлежит ли этот надел продаже. Бывают такие ситуации, когда построенный дом с земельным участок выглядит очень аккуратно и привлекательно, но купить его в официальном порядке невозможно, т.к. например он находится в природоохранной зоне, и разрешения на строительство хозяин получить не мог.
Нюансы
Покупка дома с земельным участком отличается от покупки квартиры тем, что здесь одновременно передается 2 объекта:
- дом (достроенный или нет);
- земельный участок.
В зависимости от того, какие у продавца имеются права на эти объекты, договор (или договоры) купли-продажи будут выглядеть по-разному.
Возможные варианты:
| Дом | Земельный участок | |
| Право собственности: | В собственности | В собственности |
| Не оформлен | В собственности | |
| В собственности | Не оформлен | |
| В собственности | В аренде |
Идеальным для покупателя будет вариант, когда дом достроен, оформлен, и земля также принадлежит хозяину на праве собственности. Эта схема вызывает меньше всего вопросов и наиболее проста в оформлении.
Земля в аренде или не оформлена
Нередко встречаются ситуации, когда земельный участок, на котором стоит дом, не оформлен должным образом в собственность. Например, был выдан в бессрочное пользование, или находится в аренде. В таком случае стоит настаивать на том, чтобы продавец сначала произвел регистрацию земельного участка и оформил все документы. Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть проблемы, когда, например, муниципалитет откажется продлевать срок аренды на землю.
Дом построен, но не оформлен
Не менее часто встречается так, что фактически дом возведен и готов, но продавец не хочет регистрировать его на себя, во избежание уплаты налога, пошлины за оформление и других платежей. Однако стоит договориться с владельцем, чтобы он все-таки произвел все положенные действия. Иначе покупая участок без дома (формально), нет гарантии, что покупатель сможет оформить строение на себя быстро и без бюрократических препон.
Покупка дома
Если на земельном участке стоит уже готовый дом, или развернуто строительство, то у покупки такого характера также есть определенные нюансы. Следует внимательно изучить документы, сравнить их с реальностью, и только после этого принимать решение о покупке дома с земельным участком.
Достроенный дом
В случае, если дом достроен и оформлен в собственность, необходимо проверить наличие следующих документов:
- технический паспорт на дом;
- кадастровый паспорт;
- выписка из Росреестра;
- выписка из домовой книги.
Сведения, изложенные в техническом паспорте, должны совпадать с фактическим строением, иначе это может обернуться серьезными проблемами в будущем.
Недостроенный дом
В случае, если покупатель хочет приобрести недостроенный дом, то ему следует проконтролировать такие нюансы, относящиеся к стройке:
- наличие разрешения на строительство дома;
- утвержденный проект дома;
- техпаспорт на объект строительства;
- кадастровый паспорт.
Если все документы в порядке, то сделку можно оформлять, не опасаясь подводных камней.
Коммуникации
Обязательно нужно проверить коммуникации, необходимые для жизни в частном доме:
- водопровод и канализация;
- электроэнергия;
- газ (если территория газифицирована).
Для покупателя идеальным будет вариант, когда все вышеуказанные подключения уже законным образом оформлены и находятся в рабочем состоянии. Обычно стоимость подключения к коммунальным сетям довольно высока, и поэтому владелец неподключенного участка может продавать дом с хорошей скидкой, умалчивая о том, что все подключения обойдутся новому хозяину гораздо дороже. Также встречаются и ситуации, когда недобросовестные хозяева подключаются к коммуникациям незаконно. В случае выявления таких ситуаций, участок отключается, а владельцу направляется предписание и штраф.
Особенности покупки
В 2018 году особых изменений в правовых документах, регламентирующих куплю-продажу земельных участков и недвижимости, не было. Основным изменением за последние годы можно считать упразднение свидетельства о праве собственности, которое раньше считалось правоустанавливающим документом. Теперь таким документом является выписка из ЕГРН, которую можно получить в Росреестре или МФЦ. Срок действия этой выписки законом не ограничен, но фактически при сделках рекомендуется, чтобы данная справка была получена не более 7-10 дней назад.
Подготовка и проверка документов
Полный список документов в каждом конкретном случае может быть уникальным. Если сделка не представляет никаких сложностей, то ее можно зарегистрировать в любом МФЦ. Но если существуют какие-то нюансы или сложности, лучше доверить этот процесс опытному юристу, который проконтролирует все этапы, проверит полноту и правильность собранного комплекта бумаг.
Что проверять покупателю
Если покупатель хочет самостоятельно оформить сделку, то ему нужно потребовать у продавца следующий минимальный комплект документов:
- правоустанавливающий документ на земельный участок;
- правоустанавливающий документ на дом;
- паспорт продавца;
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным и налоговым платежам;
- кадастровый паспорт на ЗУ.
Кроме этого, по требованию покупателя, может быть проведена оценка дома, качества его постройки. Эти работы проводятся за счет той стороны, которая на них настаивает.
Часто бывает, что покупатель требует справки из наркодиспансера и психиатра о том, что продавец не стоит на учете. Данный шаг поможет подстраховаться в случае, если продавец в дальнейшем решит оспорить процедуру купли-продажи, ссылаясь на свою невменяемость.
Нотариус: нужен или нет
Нотариус в подобных сделках обязательно нужен, когда речь идет о купле-продаже долей. В таком случае удостоверение воли собственника, а также отсутствие претензий со стороны других сособственников, оформляется нотариально.
Кроме этого, нотариальное удостоверение сделки необходимо, если одним из ее участников является несовершеннолетний. В таком случае также требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Если недвижимость принадлежит одному из супругов, то для регистрации необходимо будет предъявить согласие на сделку, заверенное нотариусом. Это согласие страхует покупателя от возникновения спорных ситуаций между супругами, когда вырученные от продажи дома деньги окажутся предметом спора.
Вывод
Покупая дом с земельным участком, следует не только внимательно проверить документы, подтверждающие право собственности предыдущего хозяина, но и изучить фактическое положение дел. Качество построенного дома, расположение участка относительно дорог, плодородность почвы, планируемое строительство в округе — немного из того, что стоит проверять перед такой важной и ответственной покупкой.
