Купить полноценное жилье на один лишь семейный сертификат без привлечения дополнительных средств затруднительно – его сумма составляет всего 453 тысячи рублей на 2018 год. Не все семьи имеют личные накопления, чтобы добавить недостающую сумму. Поэтому и возникает вопрос, возможна ли покупка доли в квартире за материнский капитал.
Что является долей жилья
После того, как государство решило передать недвижимость в собственность граждан, люди приватизировали квартиры – одни в общую собственность без выделения квадратных метров на членов семьи, другие же выбирали вариант с распределением долей на каждого человека. Также они могли образоваться после развода супругов или в результате наследования определенной части жилья.
Для покупки и продажи доля в жилом помещении должна отвечать определенным условиям. Нельзя приобрести некие квадратные метры из общей площади помещения. Для этого требуется обособленное, полноценное, пригодное для проживания помещение. В случае с квартирой – это одна или несколько комнат. Если речь идет о частном доме, то там требуется полная изоляция частей собственности с установкой отдельного выхода для каждой доли.
Кроме того, долевая часть должна иметь все необходимые коммуникации, соответствовать санитарно-эпидемиологическим и техническим критериям – только в этом случае проведение сделки будет разрешено за счет материальной помощи государства.
Как выкупить долю жилья
Долевая собственность приобретается на материнское пособие только на таких законных основаниях:
- если доля изолирована;
- если покупка доли приведет к полному переходу в собственность данной квартиры.
Купить долю в однокомнатной квартире нельзя из-за невозможности выделения отдельной комнаты. С чего начать процесс оформления – это с обращения в уполномоченный орган. Для покупки за счет средств господдержки необходимо разрешение Пенсионного фонда России. Сотрудники ПФР рассматривают каждое такое дело в индивидуальном порядке.
Проверяется соответствие жилого помещения всем требованиям. Это должна быть комната, пригодная для проживания, соответствующая санитарным и техническим нормам. Если эту долю нельзя считать самостоятельным жилым помещением, то со стороны ПФР последует отказ на его покупку. Это решение можно оспаривать в суде.
Документы
Если обладатели семейного капитала после всех проверок получили одобрение на покупку долевой части квартиры, следующим шагом будет сбор документов:
- сертификат или его дубликат (в случае утраты подлинника);
- заявление о намерении использования денежных средств из государственного фонда, в нем указывается сумма и цель направления средств, образец берется в ПФР;
- паспорт обладателя капитала;
- документ о регистрации собственности;
- договор купли-продажи долевой части недвижимости;
- выписка из ЕГРП о том, что на жилье не наложено обременение;
- СНИЛС;
- если супруг выступает стороной сделки, потребуется его паспорт и свидетельство о браке.
После покупки жилья его необходимо оформить как общедолевую собственность. В ПФР нужно представить письменное обязательство, заверенное у нотариуса. В нем новый собственник обязуется включить в число держателей доли всех членов семьи в течение полугода с момента покупки жилья.
Как купить долю у родственников
При заключении сделки между родными людьми, как и в обычном порядке, оформляется договор купли-продажи. Такие процедуры не противоречат закону, но все же в случае с оплатой маткапиталом существуют ограничения:
- после продажи доли должен измениться состав проживающих в этом помещении, иначе сделка будет считаться фиктивной и выполненной в целях обналичивания сертификата;
- нельзя заключать сделки между супругами, но в случае с другими родственными связями это не запрещено, например, между братьями и сестрами, детьми и родителями;
- договор признается действительным, если бывшие владельцы доли полностью отказываются от своих прав на нее.
Пенсионный фонд проверяет историю приобретаемой недвижимости и ее дальнейшую судьбу – сделки между родственниками подвергаются особому контролю. Это нужно для недопущения купли-продажи ради обналичивания государственного пособия – это незаконно и наказуемо.
Эта схема мошенничества стала широко применима, поэтому органы ОБЭП и МВД прослеживают информацию о жилье до и после ее продажи, чтобы права детей были учтены по закону. При покупке доли у родственников нужно помнить о возможности граждан получить имущественный налоговый вычет в сумме произведенных расходов.
Часто сделки между близкими родственниками получают отказ от Пенсионного фонда. Такие решения выносятся на основании пункта 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ из-за того, что предполагаемый договор заключается между взаимозависимыми людьми. Перечень таких родственных связей указан в пункте 2 статьи 105.1 НК РФ.
В законе отсутствует запрет на приобретение доли жилья в счет материнского капитала лицами, уже проживающими в этом помещении. Но несмотря на это часто проведение таких сделок не разрешается ПФР, поэтому гражданам приходится обращаться в Верховный суд для отстаивания своих прав.
Сделка со сторонним продавцом
Выкупить долю жилья можно у посторонних лиц, если это помещение отвечает всем требованиям и нормам. Если это однокомнатная квартира, то к ней такая сделка неприменима – в этом случае приобретается жилище полностью, а не его часть. В обычных квартирах редко выделяют комнаты в отдельную собственность. Чаще такие сделки относятся к коммунальным квартирам или к частному дому.
Купить с помощью сертификата комнату в общежитии можно только в том случае, если оно переквалифицировано в частный жилой фонд. Если же оно относится к специальному фонду и отделению не подлежит, то такая сделка невозможна. ПФР переводит оплату за недвижимость после заключения сделки и ее регистрации.
Поэтому в договоре купли-продажи должна указываться информация о том, что стоимость жилья оплачивается сертификатом полностью или частично. Оплата осуществляется переводом всей суммы со счета ПФР на номер лицевого счета продавца. Нужно определить срок, за который покупатель должен предоставить документы на использование денежных средств из господдержки. До полного погашения стоимости недвижимости она остается в качестве залога для продавца.
Обязательство о выделении доли детям
По Федеральному закону купленное с использованием маткапитала жилье оформляется в общую собственность детей и родителей. Доли распределяются между членами семьи по согласованию. Если жилье оформляется только в собственность детей, сделка может быть признана незаконной. Даже если выкуплена малая часть помещения, она переходит в собственность всех членов семьи и делится на еще более мелкие доли.
Если площадь приобретаемой доли не соответствует нормам размера жилья на каждого человека, это не может послужить отказом ПФР в заключении сделки. Обязательство по распределению долей между детьми должно быть выполнено в течение полугода с того момента, как маткапитал будет переведен продавцу или когда с жилья будет снят статус залога.
Обязательство не требуется предъявлять только в том случае, если приобретаемое жилье сразу оформлялось как совместная собственность родителей и детей. В этом случаев Пенсионный фонд подаются документы, которые этот факт подтверждают. При этом заявление о распределении долей писать не нужно.
Обязательство считается законным только в том случае, если оно заверено нотариусом с соблюдением всех установленных регламентов. Такие услуги платные, процедура обойдется в среднем в 1500 рублей. Присутствие одного или обоих родителей обязательно при оформлении документа в нотариальной конторе.
Особенности выделения долей
Законодательством определены сроки, в течение которых новый владелец приобретенной за маткапитал жилья должен выделить всем членам семьи доли. Он равен шести месяцам с момента перечисления денежных средств из материнского капитала продавцу или после снятия обременений, если таковые были наложены на жилье. За нарушение сроков владельцу грозит административная или уголовная ответственность, так как по закону это может расцениваться как мошенничество.
Законодательством не определено конкретных правил, по которым необходимо распределять доли между членами семьи. Однако в жилищном кодексе установлена норма площади для проживания одного человека – она равна 12 метрам. Это положение может иметь исключения в разных регионах страны в зависимости от подзаконных актов местной власти.
По Жилищному кодексу также определена минимальная санитарная величина доли на одного гражданина и равна она 6 квадратным метрам. Но на практике Пенсионный фонд рекомендует выделять каждому члену семьи адекватную долю. Если она окажется меньше установленных норм, препятствовать сделке по этой причине ПФР не вправе.
Как приобрести долю в доме
В частном доме также можно выкупить долю с помощью семейного капитала. Но строение должно отвечать основным требованиям, а самое главное – иметь статус жилого. Проверяется качество фундамента и стен на соответствие нормам безопасности, правилам СНиП. Дом должен быть обустроен для использования в течение всего года. Обязательно наличие водопровода, отопления, электричества. Водоснабжение проточной водой, пригодной для бытовых нужд и питья – не технической.
Важным условием является изолированность выкупаемой доли – предполагается, что это полностью пригодная для проживания часть дома с отдельным входом и отделенное от остальной площади. Если жилье не разделено, заявителям на покупку доли будет отказано.
Самым правильным вариантом выделения долей в доме считается тот, при котором дом становится двухквартирным. Его площадь разделена, каждая доля изолирована, имеет собственный санузел и вход. Это осуществляется путем перепланировки и достроек, в результате чего отдельные части дома приобретают статус квартир. В этом случае проблем с разрешением ПФР не возникнет.
Кроме фактической приспособленности дома и его долей к проживанию в них, важно и правильное оформление документов. По ним он также должен признаваться жилым. Участок, на котором находится дом, должен предназначаться под индивидуальное строительство. Если он предусмотрен для других целей, с покупкой могут возникнуть проблемы.
Отказ ПФР на покупку доли жилья: судебная практика
Чаще всего заявления на покупку доли получают отказ – Пенсионный фонд предпочитает не связываться с такими сделками. Они рекомендуют покупать отдельный объект недвижимости. Такое требование не имеет законного основания и может оспариваться в суде. Как показывает судебная практика, подобные разбирательства имеют самый разный исход, в том числе и в пользу владельцев сертификата.
Часто гражданам приходится подавать судебные иски из-за отказа ПФР в покупке доли, в которой они уже проживают. В законодательстве не установлен запрет на проведение подобных сделок, но Пенсионный фонд стремится не допустить мошенничества с государственными средствами. Поэтому люди обращаются за помощью в суд, пытаясь отстоять свои права.
Главное условие приобретения доли за счет государственной поддержки – это оформление жилья на всех членов семьи. Но в судебной практике бывали исключения даже в этом – женщина выиграла дело, выкупив долю у своего совершеннолетнего сына и оформив все жилье на себя и маленьких детей. Суд одобрил совершение этой сделки.
В случае с покупкой дома ПФР отказывает, если доли жилья не изолированы и не соответствуют установленным требованиям – отдельный вход и санузел, нормы безопасности, санитарные условия. Запрет на покупку доли в доме последует при невозможности выделения самостоятельных и изолированных частей на каждого собственника. Если же все соответствует требованиям, то такую покупку совершить проще, чем с квартирой, и шансов на ее одобрение больше.
