Прежде чем выдать заемщику большую сумму денежных средств в кредит, банку необходимо обезопасить себя от неплатежеспособных клиентов. Часто таким гарантом становится закладная на квартиру по ипотеке. Этот документ повышает шансы на выдачу кредита на жилье, так как при неуплате со стороны заемщика банк вправе забрать заложенную квартиру и распорядиться по своему усмотрению.
Что такое закладная
Для получения ипотеки в качестве залога принимается не только квартира. Это может быть дача, автомобиль, участок земли – главное, чтобы он оценивался в сумму кредита или дороже. Но квартира для закладной используется чаще, так как недвижимость высока в цене и в большинстве случаев только она может полностью покрыть сумму долга.
Закладная на квартиру имеет юридическую силу и дает право ее держателю распоряжаться заявленным имуществом по собственному решению. Но это возможно только в случае невыполнения условий договора со стороны клиента. Если заемщик умышленно прекратит выплату по ипотеке или потеряет платежеспособность, то банк вправе продать заложенное жилье и возместить сумму расходов по этому кредиту.
После составления и подписания закладной она переходит на хранение в банк. Она остается действительной до момента закрытия ипотеки, то есть полной выплаты долга. Пока закладная имеет силу и хранится в банке, он может ее перезаложить и передать в собственность другой организации. Об этом обязательно должен быть предупрежден клиент. При этом условия договора для заемщика остаются прежними. Право на квартиру он потеряет только при отсутствии ежемесячных взносов по ипотеке.
Как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке
Если клиент намерен заложить квартиру, которую он приобретает в ипотеку, то потребуется выполнить несколько действий:
- Написать заявление в Сбербанк с указанием суммы ипотечного кредита.
- Дождаться решения банка.
- Если кредит одобрен, то в течение 90 дней заемщику необходимо найти подходящий вариант квартиры для приобретения. При нарушении этого срока банковское решение аннулируется. Тогда придется весь процесс начинать сначала – писать заявление и ждать ответа.
- Приглашаются эксперты для оценки жилья.
- Заключаются договоры: кредитный – с банком, купли-продажи – с продавцом недвижимости.
- Оформление закладной на квартиру.
При обращении в Сбербанк для оформления кредитного договора заемщику сразу же необходимо будет написать закладную. Для этого клиентом лично заполняется специальный бланк. Чтобы избежать неприятностей в будущем, нужно серьезно отнестись к оформлению этого документа. Все данные должны быть точными, без исправлений и помарок.
В закладной должны содержаться следующие пункты:
- реквизиты банка;
- паспортные данные клиента, ИНН;
- номер договора, сумма, период выплаты, процентная ставка;
- информация о заложенной квартире – адрес, кадастровый номер, оценочная стоимость;
- печать банка, подпись сторон договора;
- данные, по которым производится расчет.
После заключения договора закладная регистрируется в Росреестре. Снять ее с учета возможно только после полной выплаты долга. Регистрация – процедура платная, все расходы оплачиваются залогодателем.
Сколько делается закладная по времени
Оформление закладной не проводится, пока не будет выяснена рыночная стоимость закладываемой недвижимости. Сроки зависят от сотрудников БТИ, которые проводят экспертную оценку жилья и представляют заключение с указанием выявленной суммы.Регистрация в Росреестре также происходит не моментально, для этого понадобится время.
Только после внесения в реестр документ приобретает юридическую силу. В общем случае закладная становится действительной через несколько недель после подписания. Точные сроки индивидуальны для каждого случая, так как они зависят от работы государственных органов.
Какие нужны документы
Чтобы оформить закладную, в Сбербанк требуется предоставить документы:
- паспорта собственников квартиры;
- выписка из ЕГПР;
- разрешения всех держателей доли в квартире – письменное, нотариально заверенное;
- документы, подтверждающие право собственности;
- заключение об оценке стоимости квартиры;
- согласие супруга/супруги;
- технический паспорт жилого помещения;
- официальное согласие на заключение сделки от органов опеки, если часть квартиры находится в собственности у ребенка.
Если представитель Сбербанка посчитает, что в данном случае нужны дополнительные документы, он уведомит об этом клиента. Например, такая необходимость может возникнуть при заключении супругами брачного договора. Если там оговорено, что права на квартиру принадлежат одному из супругов, то для оформления закладной потребуется это соглашение. Разрешение от второго супруга в таком случае не нужно.
Закладная на ипотеку в ВТБ
Закладная входит в обязательный перечень документов при оформлении ипотеки в ВТБ. Пока долг не погашен, банк имеет в залоге недвижимость и может распоряжаться ей в случае невыполнения обязательств заемщиком. Для клиента это условие повышает шанс на предоставление необходимой ему денежной суммы на покупку квартиры.
Для оформления заемщику нужно заключить кредитный договор. В закладной указываются условия ипотеки, она действительна на время заключения договора до полного погашения долга перед банком. Сведения, указанные клиентом, обязательно проверяются. Если все данные верны, договор подписывается обеими сторонами.
Клиенту необходимо представить следующие документы:
- подтверждение прав собственности на квартиру;
- справка об учете недвижимости в Регистрационной палате;
- заключение от оценщиков с указанием рыночной стоимости закладываемой недвижимости.
В закладной указываются реквизиты ВТБ, номер документа, информация о госоргане, который зарегистрировал договор, дату возвращения закладной заемщику, подписи и печать банка. Банк ВТБ берет на себя обязанность самостоятельно передать документы на регистрацию в Регпалату. После занесения закладной в Росреестр она приобретает юридическую силу и хранится в банке до окончания действия договора по ипотеке.
Получение закладной по ипотеке
Если ипотека полностью погашена, клиенту возвращается его закладная. На это банку дается 14 дней с момента закрытия договора. На момент изъятия из банка на ней должна быть отметка о закрытии кредита, печать и подпись ответственного лица. если банк за время выплаты клиентом ипотеки успел продать документ другой организации, то владельцу недвижимости необходимо обратиться к фактическому держателю закладной.
Но забрать бумагу – это полдела. С ней нужно пойти в государственный орган, где проводится регистрация прав на недвижимое имущество. Там в базе данных убирается отметка о наличии кредита. Эта процедура означает полный возврат недвижимости в пользование владельца и отсутствие у банка или другого юридического лица права распоряжаться им.
Иногда случаются такие неприятные инциденты, когда клиент банка не может получить обратно закладную на жилье – сотрудники учреждения по каким-то причинам отказываются возвращать документ. Если задолженности по ипотеке у клиента не осталось, а закладную на руки он так и не получил, этот вопрос можно решить через суд.
Чтобы снизить риск подобных ситуаций, для получения ипотечного кредита нужно выбирать надежные организации, такие как Сбербанк и ВТБ 24. Но даже это не всегда спасает, есть много примеров и отзывов клиентов, которые не могли вернуть себе закладную после полной выплаты кредита. Такое может случиться в том случае, если банк передал документ другой организации.
Передача прав на закладную
Закладная – это инструмент для исключения рисков банка, который он вправе пользоваться по своему желанию, например, продать другому финансовому учреждению. Использовать эту ценную бумагу по своему усмотрению держатель может во время действия договора и остатка непогашенного долга у клиента.
Все варианты манипуляций с закладной:
- частичная продажа;
- предоставление прав;
- обмен закладными;
- создание эмиссионных документов.
Такие действия со стороны банка производятся с целью возврата части средств, потраченных на предоставление ипотеки. Банк таким способом может быстро получить часть денег и вернуть их в оборот. Такая перспектива пугает многих заемщиков – договор заключен с выбранным банком, а закладная на квартиру в итоге оказывается у третьих лиц.
Но в России такие сделки законны и при их совершении сохраняются права заемщика. Новый держатель документа не может изменить условий договора самостоятельно. Для внесения каких-либо поправок требуется участие обеих сторон. Единственное, что поменяется в случае продажи закладной – это номер счета, по которому клиент вносит ежемесячный платеж по ипотечному кредиту.
Обмен и выпуск эмиссионных бумаг
Обмен схож по принципу с полной продажей закладной. только в этом случае банк получает не денежную компенсацию, а обменивается залогами с другой организацией. Это может быть обосновано срочной необходимостью в небольшой сумме денег. Тогда банк отдает закладную на дорогую квартиру, а взамен берет документ на более дешевую и получает доплату.
Для получения дополнительного дохода банк выпускает эмиссионные бумаги, которые привязываются к закладной и условно делят ее на части. Они по отдельности могут быть проданы разным финансовым учреждениям.
Оформление недвижимости в залог всегда связано с рисками, но это обязательное условие при получении ипотечного кредита. Иногда случается, что закладная теряется. Нужно создать дубликат и оформить его по тем же требованиям, как и оригинал. При этом не помешает воспользоваться помощью юриста, чтобы обезопасить себя от возможных обманных действий.
