Покупка квартиры — серьезный шаг, требующий юридической подкованности при заключении сделки. Очень важно проверить квартиру перед покупкой, особенно, если решили не обращаться за помощью к риэлторам.
Проверяем собственника недвижимости
Первое, что нужно сделать, заказать выписку через росреестр. В ней будут отображены основные характеристики и зарегистрированные права на квартиру. Также потребуется «расширенная» выписка — ЕГРП-4 о переходе прав собственности на объект недвижимости.
Получить эти 2 документа можно в интернете, через МФЦ, в любом отделении кадастровой палаты или Росреестра. Если есть личный кабинет на сайте госуслуг, заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей. То есть 1 выписка стоит 4 рубля.
Для чего они нужны? Для того чтобы узнать, кто действительно является собственником недвижимости. Именно с ним, покупатель будет заключать сделку. Если выяснится, что собственников несколько, проверять придется всех.
Инструкция, как проверить каждого собственника:
Действительность паспорта. Это делается онлайн, на сайте МВД РФ.
Дееспособность. Достаточно попросить продавца предоставить водительское удостоверение, справку из ПНД или выписку из Росреестра о признании недееспособным.
Статус банкротства. В Картотеке арбитражных дел или в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Долги. Узнать в Банке данных исполнительных производств ФССП.
Террористы и экстремисты. Проверить на сайте Росфинмониторинга.
Далее, переходим к проверке прав и наличию каких-либо обременений.
Права и обременения
Среди полученных выписок из ЕГРП, необходимо найти документы, на основании которых было зарегистрировано право (договоры), и проверить их давность. Наибольшую долю внимания заслуживают квартиры, которые перешли по наследству, а также приватизированные квадратные метры.
Не менее важный раздел выписки — обременения и ограничения. Как правило, это ипотека, аресты и запреты регистрационных действий. Чтобы продать заложенную недвижимость, необходимо получить согласие от Банка или иной организации, являющейся залогодержателем. Чтобы не терять время, требуйте от продавца снятия всех арестов и запретов.
Проверяем квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
Чтобы после оформления сделки и передачи денег не было неприятных сюрпризов, необходимо проверить:
Жилое или нежилое помещение. Если нежилое, в квартире нельзя прописаться, а плата за коммунальные услуги на порядок выше. Также следует заранее поинтересоваться в Банке о возможно оформления ипотечного кредита, если в дальнейшем планируете брать займ под залог нежилого помещения.
Не является ли квартира адресом массовой регистрации физических и/или юридических лиц. Воспользоваться сайтом Федеральной налоговой службы. Если выяснится, что в квартире зарегистрировано 1, 2 или несколько лиц, потребовать, чтобы собственник недвижимости перерегистрировал их по иному адресу. Конечно, можно включить соответствующий пункт в договор, но лучше заняться решением этого вопроса сразу. Иначе потом его придется решать через налоговую инспекцию и суд.
Несогласованные перепланировки. Для этого нужно получить техпаспорт в БТИ и сравнить с ним квартиру. Незаконные перепланировки придется согласовывать или за свои средства приводить квартиру в соответствии с техническим паспортом. Но ели уж квартира настолько приглянусь, что готовы понести все дополнительные расходы, смело просите у продавца скидку, он обязательно пойдет на уступки.
Имеются ли задолженности по жилищно-коммунальному хозяйству. Можно попросить квитанции за коммунальные услуги за последние несколько месяцев. Дополнительно необходимо проверить информацию в ТСЖ или в управляющей компании. Важно знать, что долги по коммунальным услугам не переходят новому собственнику. Особое внимание стоит уделить взносам на капитальный ремонт, не исключены претензии со стороны работников управляющей компании. Долги за капремонт переходят на нового собственника.
Не является ли квартира предметом судебного спора. Используйте для этого сайт городского или районного суда. Введите фамилию собственника и адрес квартиры, начните поиск судебного делопроизводства.
Из последнего пункта, а именно, из судебных решений можно узнать о долгах по взносам на капитальный ремонт и коммунальным услугам, о вселении и выселении жильцов, о разделе квартиры и пр.
Проверяем представителей продавца
Зачастую интересы продавца представляют близкие родственники или риэлторы, имеющие на руках нотариальную доверенность на имя представителя. Проверить действительность данного документа можете на сайте нотариальной палаты РФ, введя соответствующие реквизиты.
Обязательно смотрите на срок действия доверенности и полномочия представителя: право подписания договора купли-продажи, оформление регистрации в Росреестре, получение денег и т.п.
Дети — собственники
Если собственник несовершеннолетний (младше 14 лет), сделку заключают за них опекуны или родители. Если ребенку 14-18 лет, он может подписывать документы, но с письменного разрешения законного представителя. У родителя не забывайте требовать свидетельство о рождении ребенка и документ, подтверждающий личность.
Ограниченно дееспособные и недееспособные собственники
В этом случае, все вопросы, относительно сделки решает опекун. Ограниченные в дееспособности собственники могут заключать только мелкие бытовые сделки, более серьезные сделки с согласия попечителя. У попечителя и у опекуна в обязательном порядке проверить действительность паспорта и документы, на основании которых было оформлено опекунство или попечительство.
Лица, которые могут усложнить ситуацию
При покупке квартиры обратите внимание на штампы в паспорте собственника объекта недвижимости: регистрация и расторжение брака. Если брак расторгнут меньше трех лет, уточнить момент о разделе имущества между супругами. При неимении соглашения от нотариуса или решения суда о разделе имущества, тогда получить согласие на проведение сделки от бывшего супруга продавца в нотариальной палате. Такое же разрешение нужно получить и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности, но оформлена на кого-то одного.
Не выписанные жильцы
Из домовой выписки можно узнать, кто имеет в квартире временную/постоянную регистрацию. Чтобы после заключения договора и передачи денег не пришлось выписывать этих граждан с помощью суда, обязательно проверяйте все документы перед покупкой недвижимости, особенно если, сделкой будете заниматься самостоятельно.
Недовольные наследники
Юристы не рекомендуют покупать объекты, которые перешли по наследству и оформлены в собственность меньше трех лет назад. Другое дело, если с момента вступления в наследство прошло порядка десяти лет, тогда в таком случае, желающих что-то оспорить гораздо меньше.
Участники приватизации квартиры
Узнать, кто принимал участие в приватизации и в итоге стал владельцем квартиры. Если какие-то жильцы отказались участвовать в этом процессе, по закону за ними сохраняется право пользования данным недвижимым объектом. Выписать их невозможно, даже если обратиться с иском в суд.
Наниматели, арендаторы
Зайдите на сайт объявлений о сдачи недвижимости в аренду. Скорее всего, покупаемую квартиру сдают в аренду, и сейчас там проживают квартиранты, а хозяин об этом умалчивает. Если это и на самом деле так, просите расторгнуть договор найма до заключения сделки.
Проверенные источники информации
Хотите узнать все и сразу? Тогда необходимо обратиться к этим источникам:
Интернет. Иногда с помощью социальных сетей можно найти неожиданные детали о квартире и собственнике.
Председатель ТСЖ и управляющая компания. Здесь во всех деталях расскажут о задолженностях по коммунальным услугам и взносах на капремонт.
Соседи. Кто как не они знают, как судились наследники, кто жил в квартире, сколько было собственников и пр.
Пройдясь по этим источникам, информации о собственнике и о состоянии квартиры будет более чем достаточно.
В каких случаях от сделки лучше отказаться?
Покупка квартиры — очень сложный момент. Простому человеку просто попасться на мошеннические уловки, которые с каждым днем становятся все более изощренными.
Отказаться от сделки, если:
- Продавец не хочет заключать договор купли-продажи стандартного образца и предлагает какие-то непонятные схемы.
- Личность владельца вызывает сомнения.
- Продавец отказывается указывать в договоре полную сумму за квартиру. Иногда так делают, чтобы получить налоговый вычет. Но в любом случае, нужно взять расписку, в которой обязательно должна быть указана сумма, переданная за покупку квартиры, и что собственник не имеет каких-либо претензий. В конце должна стоять подпись обеих сторон и дата.
- Продавец препятствует общению с собственником. Например, может говорить, что он живет в деревне, где нет интернета и сотовой связи. Возможно, эта работа черного риэлтора, который хочет продать чужую квартиру по сомнительной схеме.
- За короткий промежуток времени у квартиры сменилось несколько хозяев. Так делают для того, чтобы скрыть следы по квартире, которую купили мошенническим путем.
Если вся указанная информация кажется не понятной, лучше обратитесь за юридической консультацией, тем более что их услуги также предоставляются в интернете на бесплатной основе.
