Отнюдь не всякий житель России способен четко объяснить, что такое кондоминиум, хотя сам термин на слуху у многих. Некоторые думают, это такой вид кооператива или же вовсе простая коммуналка, другие полагают, что данное понятие обозначает особое строение дома. Ни то, ни другое, ни третье не соответствуют истине. Между тем, на Западе и в странах Азии кондоминиумы давно стали распространенным явлением. Их родина – Великобритания. А наибольшую популярность кондоминиумы имеют сегодня в США.
Что представляет собой кондоминиум
Кондоминиум – не что иное, как форма собственности, подразумевающая совместное владение. Говоря простыми словами, это значит, что кроме своей квартиры, которая находится в его полной собственности, каждый жилец вместе с другими проживающими в доме лицами владеет всей остальной территорией: лестничными клетками, холлами, лифтами, чердаками, подвалами и другими техническими зонами, а также инженерными сетями и придомовой площадкой. Если на земельном участке, принадлежащем кондоминиуму, расположены иные объекты недвижимости, они тоже находятся в долевой собственности жильцов.
Юридически это то же самое, что и знакомые многим россиянам товарищества собственников жилья (ТСЖ). Зачастую кондоминиумы представляют собой целые комплексы жилых построек. Они могут обладать разветвленной инфраструктурой: парковками, интернет-кафе, бассейном, теннисным кортом, спортивным залом и другими площадками, предназначенными для досуга и отдыха. Все это является общей собственностью жителей дома. Вопросы, касающиеся содержания кондоминиума, решаются на собраниях. Такого рода встречи проводятся не реже трех раз в году.
На них решают:
- каким образом должна использоваться общая собственность;
- сколько денег необходимо на обслуживание кондоминиума;
- как распределить собранные средства;
- где, какой и в какую цену нанять рабочий персонал.
Кондоминиумы в США
В Соединенных Штатах кондоминиумы тоже часто представляют собой большие жилые комплексы.
Основное отличие американского кондоминиума от обычной квартиры в том, что в нем, как предполагается, проживают сами хозяева жилья. Даже если они желают сдавать свою жилплощадь в аренду, по закону это нельзя делать, пока не пройдет два года с момента покупки квартиры.
Проживающие в кондоминиумах ежемесячно платят определенные суммы (condo fee) на обслуживание зданий и относящихся к ним земель. Домом управляет ассоциация жильцов – Home Owners Assoсiation.
Такие постройки обычно содержатся в образцовом виде. Прилегающие территории выглядят очень ухоженно. Нередко жильцы оплачивают наличие охраны для обеспечения порядка. При кондоминиумах могут быть собственные прачечные, спа-салоны, супермаркеты и другие объекты сферы услуг. Кондоминиумы в США бывают разными. В крупных городах густонаселенного восточного побережья, например в Нью-Йорке, в этом качестве часто выступают многоквартирные высотки. А в другой части страны – в штате Калифорния ввиду того, что там больше свободной земли люди предпочитают создавать кондоминиумы из домов в 2-3 этажа.
Кондоминиумы в России
Понятие кондоминиума к нам пришло в 90-х годах. На законодательном уровне его неоднократно пересматривали, а в середине 2000-х вообще сочли нужным исключить. Впрочем, это не означает, что граждане России не могут прибегать к данной форме собственности. Как уже было сказано, в нашей стране оперируют термином ТСЖ. Жильцы любого многоквартирного дома по общему согласию могут создать кондоминиум. Просто по документам он будет числиться, как ТСЖ.
Как показывает практика, этот вариант владения домами и их имуществом пока еще не достаточно хорошо развит в России. В отличие от жителей Соединенных Штатов, у нас людям больше по вкусу централизованное управление. Разве что те, кто успел во времена СССР побыть членом жилищного кооператива, вполне понимают концепцию кондоминиума. Большинство же демонстрируют пассивность и неорганизованность, когда речь заходит о необходимости самостоятельно заниматься обслуживанием многоквартирного дома.
Кондоминиумы, похожие на те, что существуют в США, т.е. с развитой инфраструктурой, в России предпочитают создавать владельцы квартир в элитных жилых комплексах и коттеджных поселках. Управление всеми делами в кондоминиуме осуществляется либо ассоциацией (товариществом) жильцов, либо поручается управляющей компании. В ассоциацию входят все собственники квартир. Однако из их числа посредством голосования могут выбираться конкретные люди, которые согласны взять на себя решение всех организационных вопросов, связанных с жизнеобеспечением дома.
Как создать кондоминиум в России
Те, кто хочет создать из своего дома кондоминиум, должны провести опрос среди жильцов. Если большинство проголосовали «за», начинается подготовка документов для передачи дома в собственность ТСЖ. Проводится собрание, на котором выбирают членов правления ТСЖ (=кондоминиума) и разрабатывают соответствующую документацию. В каждом кондоминиуме должна быть своя декларация, где прописаны главные положения его образования и четко обозначены правила проживания и пользования общими территориями.
Также жильцы принимают устав, в котором подробно перечисляют права и обязанности хозяев квартир. В нем можно прописать любые детали, в том числе то, что касается содержания в доме животных. По инициативе семей с маленькими детьми в устав вносятся требования относительно соблюдения т.н. «часов тишины».
Фактически в каждом доме с подобной формой собственности свои законы и правила. Поэтому если вы собрались купить квартиру в уже организованном кондоминиуме, заранее с ними ознакомьтесь, чтобы не было потом неприятных сюрпризов.
После того, как были приняты декларация и устав, подают документы на регистрацию ТСЖ. Постановка государством на учет совершается бесплатно и осуществляется в течение одного месяца. Технический паспорт дома может быть создан на бюджетные средства. Когда новоиспеченный кондоминиум зарегистрируют в качестве ТСЖ, председатель правления, который тоже избирается на общем собрании, должен открыть его расчетный счет. На него будут поступать деньги жильцов, требующиеся для обслуживания дома. Все эти суммы тоже оговариваются и устанавливаются собственниками жилья.
Преимущества кондоминиумов
Обычно кондоминиум создается при возможности иметь необходимую инфраструктуру. У жителей таких домов все «под боком»: детские площадки, спортзалы, магазины, рестораны и т.д. И всем этим в идеале могут пользоваться только жильцы кондоминиума, так что они защищены от посторонних людей. Придомовая территория огорожена. Застройщики сегодня возводят дома под кондоминиумы в эстетически красивых местах – в зеленых зонах, на берегу рек или возле прудов. Квартиры в большинстве случаев имеют современную эргономичную планировку.
Малоимущие люди, проживающие в кондоминиумах, могут подавать заявления на получение от государства субсидий, предназначенных для оплаты счетов за услуги ЖКХ. Те, у кого есть долги по коммунальным платежам, с разрешения других жителей дома имеют возможность вместо уплаты задолженности потрудиться во благо кондоминиума. К примеру, своими руками сделать ремонт в подъезде.
Если каждый жилец действительно несет ответственность за содержание общего имущества, в домах-кондоминиумах царят чистота и порядок. Хозяева квартир сами заведуют всеми нуждами и лично контролируют, на что расходуются их средства. Обратите внимание, что в России, в отличие от США, владельцы жилья в кондоминиумах имеют право сдавать его в аренду, в том числе с момента покупки. Их право собственности ничем не ограничено.
Недостатки кондоминиумов
- Непростой процесс регистрации.
- Вся работа по содержанию и эксплуатации дома возлагается на собственников, а потому их расходы могут быть выше.
- Государство не участвует на безвозмездной основе ни в текущем, ни в капитальном ремонте дома и его инженерных коммуникаций.
- За принадлежащую кондоминиуму придомовую территорию надо платить земельный налог.
