Для постройки загородных домов самым выгодным вариантом является именно ДНП. Не каждому известно, что такое ДНП и какой смысл кроется за этой аббревиатурой, а также какие преимущества может получить потенциальный владелец недвижимости, имея членство в ДНП.
Понятие ДНП
Уже более пяти лет на территории Российской Федерации действует практика, согласно которой физические лица объединяются в общества некоммерческого характера. ДНП представляет собой одну из возможных форм объединения и ставит все на места его расшифровка: «дачное, садоводческое либо огородническое некоммерческое партнерство».
Не стоит путать с ДНТ и ДКП (дачными товариществами и кооперативами), так как они имеют ряд своих ключевых особенностей и создаются под конкретные условия. Основная задача одна – совместная деятельность, обеспечивающая как юридическую поддержку всем участникам объединения, так и помощь в вопросах бытового характера.
Участок для ДНП
В состав объединения может быть включен земельный надел, который находится на территории населенного пункта, либо принадлежащий к категории сельскохозяйственных земель.
У каждого из типов земли есть свои правовые особенности:
- Земля сельскохозяйственного назначения. Участок не принадлежит к определенному поселению, как его часть, а возведения постройки будет легальным, если имеется разрешение от администрации района на ведение дачного строительства.
- Свободная территория поселения. Такие участки, чаще всего, выдаются под определенные цели, которые закладывает руководство населенного пункта. Их суть заключена в развитии территории поселения. Если участок входит в жилую зону, то на нем можно возводить объекты недвижимости. Чаще всего, такие участки выбирают для строительства коттеджей и домов.
Современная тенденция риэлтерского рынка показывает, что для ДНП выбираются, преимущественно, сельскохозяйственные земли. На них поселение формируется «с нуля», учитывая желания и интересы участников объединения.
Управленческие принципы ДНП
Устав общества может определять свою структуру и принципы управления, но высшим органом, осуществляющим руководство обществом и его имуществом, является общее собрание участников ДНП. Именно собрание контролирует деятельность организации, в его компетенции находятся такие вопросы, как:
- корректировка устава, при возникновении необходимости;
- выбор состава исполнительных органов, как единоличных, так и коллегиальных;
- решение о прекращении деятельности объединения или реорганизации его структуры;
- принятие решений о формировании имущественного общего фонда и его использовании;
- утверждение намерений о приобретении дополнительных земельных участков, для общего использования и порядок его деятельности.
Примечательно, что ключевые вопросы решаются посредством общего собрания и голосования, а для контроля за хозяйственными и финансовыми процессами формируют ответственную комиссию. Ревизионная комиссия представляет полный отчет о ситуации непосредственно всем членам объединения.
Преимущества членства в ДНП
После того, как собственник земли становится полноправным членом ДНП, для него становятся доступны все преимущества, которыми обладает такая форма организации.
Основной полезной функцией партнерства является помощь в решении различных вопросов. Совместными усилиями, участники объединения, могут развивать территорию населенного пункта, помочь при возникновении бытовых сложностей у кого-то из участников, а также выступить в роли юридического лица, защищающего интересы собственников. Любые решения принимаются только на общих собраниях собственников земельных участков, где каждый может высказать и аргументировать свою позицию. Такой подход обеспечивает максимальную легитимность деятельности организации, с учетом интересов всех участников. Благодаря такой форме, единолично повлиять на ход дел не сможет никто, даже председатель объединения.
Наличие юридического лица позволяет жильцам выбирать самостоятельно, в какой организации и на каких условиях вести работу по поддержанию порядка в различных областях, к примеру, в вопросе уборки и вывоза снега в зимний период. Эксплуатирующая фирма будет нести ответственность непосредственно перед заказчиком – ДНП.
Дачное некоммерческое партнерство может выступать в качестве истца в судебных делах, когда представляются интересы нескольких участников объединения, и, в целом, быть полноправным участником имущественного права.
Кроме того, несмотря на присутствие слова «некоммерческое» в названии формы организации, такую деятельность вести она может. Здесь важно соблюсти основное условие, согласно которому любые доходы, полученные от имени юридического лица партнерства, должны быть направлены в общий фонд. Средства из этого фонда идут на благоустройство поселка и удовлетворение общих нужд участников объединения.
Права и обязанности членов ДНП
После того, как в объединение включен конкретный земельный участок, плюсы и минусы членства ложатся на плечи собственника. Стоит отметить, что участник общества обязан соблюдать его регламент (устав) и поддерживать свое имущество в соответствующем состоянии. Однако взамен можно получить достаточно веские преимущества.
Участники объединения имеют право:
- избирать и быть избранными в органы управления обществом;
- иметь доступ к информации о работе общества и ревизионных комиссий;
- использовать свой участок свободно, в рамках одобренного проекта;
- распоряжаться своим участком, если это не идет вразрез с законом;
- получить свою долю общего имущества, в случае ликвидации объединения;
- защищать свои права в суде, в том числе от имени общества, если его затронуты интересы;
- выйти из общества в одностороннем порядке, но с заключением договора об условиях использования коммуникаций и инфраструктуры.
В то же время, собственники земли, состоящие в ДНП, обязаны:
- нести субсидиарную ответственность, соразмерную взносу в общий фонд;
- использовать участок так, как прописано в договоре о членстве;
- не наносить вред общему имуществу и земле;
- следовать оговоренным правам других участников общества и не нарушать их;
- соблюдать агротехнический план;
- осуществлять внесение взносов в общий фонд, в соответствии с условиями устава;
- провести освоение своего надела в течение трех лет;
- присутствовать на собраниях общества и принимать активное участие в жизни общества и мероприятиях;
- соблюдать уставные требования и ограничения.
В целом, весь регламент описан в таких документах, как Градостроительный кодекс и федеральные законы, посвященные деятельности некоммерческих дачных и садоводческих объединений. Устав общества не может противоречить законным положениям и всегда следует базовым принципам земельного и имущественного права.
Порядок учреждения ДНП
Регистрация ДНП проходит по тем же принципам, что и учреждение любого некоммерческого общества. Нужно знать базовые, общие для всех таких организаций шаги и следовать этому порядку.
В первую очередь, нужно определиться, на какой территории будет располагаться дачное некоммерческое партнерство: на сельскохозяйственной земле, либо на территории какого-то поселения. Это определит, в какие именно территориальные органы будут подаваться документы.
Дальнейший алгоритм таков:
- выбор названия для объединения;
- обозначение целей будущей организации (можно использовать стандартный типовой набор);
- сформировать базу паспортных данных будущих участников;
- внести оплату за государственную регистрационную пошлину;
- подготовить копию устава общества для архива.
Следует помнить, что минимальное количество участников партнерства начинается с трех.
После прохождения процедуры регистрации, когда обозначенная земельная территория получает юридический статус, все объекты переходят в ранг имущества общего пользования. Под эту категорию попадают: дороги и пешеходные дорожки, любые инфраструктурные коммуникации, ограждения и ворота, детские и спортивные объекты, и многие другие.
Земля считается общей собственностью участников ДНП, после того, как проект строительства поселения утвержден. Наделы переводятся в индивидуальное владение уже после присвоения земле статуса общей. Платой за землю для будущих участников объединения станет взнос за вступление, что значительно удешевляет стоимость земельного участка.
Различия между СНТ и ДНП
Для многих становится актуальным вопрос, чем правовой статус садового некоммерческого товарищества (СНТ) отличен от ДНП. По большому счету, различий практически нет. Стоит помнить о том, что СНТ могут быть организованы только на территории сельскохозяйственных земель, а ДНП могут примыкать к действующим населенным пунктам.
К тому же, на участке, состоящем на балансе садоводства, никто не обязывает возводить постройку и оформлять ее в собственность. В случае с ДНП, строительство дачи предусмотрено по умолчанию, что не применительно к садовому участку.
Прописка в доме на территории ДНП
Ранее, главным минусом дома на участке в дачном партнерстве, являлось отсутствие возможности официальной регистрации, так как с точки зрения закона, такие дома считаются дачами. Это можно было считать существенным минусом, так как достаточно много собственников земли задавалось вопросом – можно ли там прописаться, учитывая, что дома являются дачными.
В настоящее время, юридические фирмы, ведущие практику в области земельного и имущественного права, имеют отточенные механизмы, позволяющие официально зарегистрироваться.
