Ипотечные кредиты стали популярным способом приобретения жилья. Для многих жителей России – это и вовсе единственный вариант приобретения собственной недвижимости в условиях постоянной экономической нестабильности. Но если собственных накоплений нет совсем, то взять ипотеку без первоначального взноса может быть не совсем просто.
Зачем банкам первый взнос?
Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, а ставка по ним довольно низкая. Банк получает в залог недвижимость, но его риски остаются при этом довольно высокими. Для их снижения банки просят заемщиков оплатить часть стоимости приобретаемого жилья за счет собственных средств.
Хотя ипотека за счет наличия залога считается менее рискованным продуктом, чем обычные потребительские ссуды. Но банки все же вынуждены перестраховываться. В случае проблем с выплатой долга кредитная организация может изъять заложенное жилье и продать его. Но подобная деятельность не является профильной для нее и может принести дополнительные расходы.
За счет первого взноса банки также отсеивают самых проблемных заемщиков. Наличие крупной суммы денежных средств, которые клиент готов вложить в свое жилье является косвенным подтверждением его платежеспособности.
Способы взять ипотеку без первого взноса
В 2018 году большинство банков, предлагающих выгодные ипотечные продукты, отказались от кредитов на покупку жилья без первоначального взноса. Но при желании найти подобные предложения вполне реально. Например, Промсвязьбанк предлагает ипотеку без первого взноса, правда, ставка по ней будет от 11,6-12,1%. В ВТБ 24 или Сбербанке подобные классические программы не предлагаются.
Но существуют альтернативные варианты получения ипотеки без первоначального взноса:
- Оформление ссуды под залог уже имеющегося недвижимого имущества.
- Использование мат. капитала.
- Оформление на первый взнос потребительского кредита.
- Завышение стоимости недвижимости.
- Получение ссуды по специальным предложениям от застройщиков.
- Получение ипотечной ссуды по программе «Военная ипотека».
- Использование государственной поддержки в виде субсидий.
- Оформление кредита в рамках программы «Молодая семья».
- Займ от застройщиков.
Ипотека под залог имеющейся недвижимости
При наличии в собственности недвижимости в Сбербанке и многих других кредитных организациях можно оформить нецелевую ссуду под залог недвижимости. Полученные деньги допускается использовать на любые покупки, в т. ч. на строительство или покупку жилья. В Сбербанке нецелевая ссуда с залогом недвижимости выдается на следующих условиях:
- срок кредита – до 20 лет;
- ставка – от 12%;
- максимальная сумма – 10 млн р., но не более 60% от стоимости залога.
В ВТБ 24 (присоединен к ВТБ) условия нецелевых кредитов с залогом недвижимости будут аналогичными:
- срок кредитования – до 20 лет;
- ставка – от 11,1%;
- максимальная сумма – 15 млн р., но не больше 50% от стоимости объекта залога.
Комиссии за оформление ссуды, а также при ее досрочном погашении отсутствуют. Средства допускается тратить на совершенно любые покупки. Еще одним вариантом может стать целевая ипотека с залогом имеющейся недвижимости. Например, в Россельхозбанке такой кредит выдается со ставкой от 10,5%, на срок до 30 лет, а сумма по нему может достигать 20 млн р. (максимум – 70% от стоимости залога).
Использование материнского капитала
Семьям, где появился второй ребенок, уже много лет государство оказывает социальную поддержку. Одним из ее видов является материнский (семейный) капитал. В 2018 году его размер составляет 453 026 р. Во многих субъектах РФ выделяется также региональный мат. капитал. Эти деньги можно внести в качестве первого взноса по ипотеке либо направить в дальнейшем на погашение кредита, взятого для покупки жилья.
Каждый банк устанавливает также и собственные правила по использованию мат. капитала. В Сбербанке разрешается за счет него оплатить первый взнос полностью или только его часть. А в ВТБ 24 на использование средств мат. капитала установлены небольшие ограничения:
- первый взнос не может полностью состоять из мат. капитала;
- сумма первого взноса за счет мат. капитала не должна превышать 15% от стоимости жилья;
- за счет денег заемщик должен внести не меньше 5% от стоимости приобретаемого жилья.
Потребительский кредит на первый взнос
Оформление потребительского кредита на первый взнос является довольно рискованной операцией. Клиент должен просчитать заранее, реально ли ему справиться с выплатой по двум кредитам одновременно. Кроме того, есть существенный риск, что после получения потребительской ссуды банк, одобривший ипотеку, снизит по ней сумму или вовсе изменит свое решение.
Некоторые банки, например, ДельтаКредит (совместно с Росбанком) даже предлагают специальные программы, предусматривающие одновременное предоставление ипотеки и потребительского кредита на первый взнос. Но риск допустить дефолт по обязательствам в данном случае остается. Он останется, даже если денежные средства получить в долг от знакомых, друзей или родственников.
В Сбербанке и других кредитных организация с государственным участием в 2018 году отрицательно относятся к схеме оплаты первого взноса за счет заемных средств. При ее выявлении первоначальное решение об одобрении может быть пересмотрено с учетом появившейся информации.
Завышение стоимости недвижимости
Некоторые покупатели просят продавца завысить стоимость недвижимости в договоре с целью оформления ипотеки без первого взноса. В этом случае оформляется одновременно 2 расписки – от продавца о получении денег в счет аванса и от покупателя об их возврате. Первый документ передается в банк, а второй служит для подстраховки продавца на случай срыва сделки. В 2018 году банки совершенно не поощряют завышение стоимости. У покупателя недвижимости при попытке использовать данную схему возникнет сразу несколько сложностей:
Проблемы с оценкой. В ВТБ 24 и всех других банках при оформлении ипотеки нужно представить отчет об оценке недвижимости. Этот документ выдается компаниями, имеющими соответствующую лицензию. Банки ориентируются именно на него при определении выделяемой суммы ссуды. Найти эксперта в 2018 году, готового завысить стоимость недвижимости в отчете будет довольно сложно. Рисковать лицензией никто не хочет.
Проблемы с продавцом. Далеко не каждый продавец пойдет на завышение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Некоторых от подобных действий будет останавливать необходимость уплаты дополнительных налогов, например, если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет. Другие откажутся просто из-за опасений обмана.
Проблемы с банком. В Сбербанке и любых других кредитных организациях уделяют большое внимание не только представленным оценщиками отчетам, но и мнению специалистов службы безопасности. Опытные сотрудники таких отделов отлично ориентируются в ценах на недвижимость, и явно завышенная стоимость может привести к дополнительным проверкам как жилья, так и самого заемщика.
Получение ипотеки по специальным программам от застройщиков
Хотя рынок ипотечного кредитования в России постоянно растет, застройщики периодически все же сталкиваются с проблемами реализации квартир в новостройках. В 2018 году компании продолжают проводить совместно с банками-партнерами различные программы, направленные на стимулирование роста продаж.
Некоторые застройщики получение ипотеки без него на специальных условиях в банках-партнерах. Обычно наилучшие условия и цены можно получить в самом начале строительства. Но важно выбрать надежную компанию-застройщика.
Военная ипотека
В 2018 году государство продолжает обеспечивать военнослужащих жилье в рамках НИС. Уже после 3 лет участия в программе данная категория российских граждан может оформить ипотеку в Сбербанке или ином банке-участнике. Средства, уже накопленные на личном счете в накопительной системы, при оформлении ссуды пойдут в счет уплаты первого взноса.
Государство также оплачивает по программам военной ипотеки проценты и основной долг за военнослужащего. Условия по программе «Военная ипотека» в разных банках отличаются незначительно:
- срок кредита – до 20 лет, но на момент окончания срока кредитного договора заемщику еще не должно исполниться 45 лет;
- ставка – около 9,5% (например, в Сбербанке – 9,5%, а в ВТБ 24 – 9,3%);
- максимальная сумма – примерно 2,4 млн р. (в Сбербанке – 2,398 млн р., в ВТБ 24 – 2,435 млн р.).
Ипотека с господдержкой
Во многих субъектах РФ в 2018 году действуют программы ипотечного кредитования с государственным субсидированием. Обычно в них могут принимать учителя, врачи, научные сотрудники и некоторые другие категории граждан. Субсидии могут выделяться как на погашение уже полученной ипотеки, так и для оплаты первоначального взноса. Узнать о действующих в регионе программах социальной ипотеки можно в местной администрации. Но оформлять ее придется также в одном из банков, например, в Сбербанке.
Ипотека по программе «Молодая семья»
Семья, в которой хотя бы одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, может претендовать в 2018 году на единовременную субсидию на покупку в ипотеку жилья по программе «Молодая семья». Размер субсидии достигает 35-40% от стоимости недвижимости. Но при этом действуют некоторые ограничения по площади (не более 42 кв. м. – на двоих супругов и не более 18 кв. м. на человека – при наличии детей).
Минус данной программы в необходимости ждать своей очереди. В Сбербанке действует собственная программа с таким же названием, но она предусматривает только скидку по процентной ставке.
Займ от застройщика
Решая проблемы реализации недвижимости, застройщики идут на различные меры. Некоторые из них готовы предоставить покупателям рассрочку на первый взнос, например, до окончания строительства дома. Этот вариант хорошо подходит тем, кто в скором времени должен получить крупную сумму за счет реализации другого имущества или по другим причинам. Но все же надо очень ответственно относиться к оценке своих финансовых возможностей.
Другие варианты решения проблемы с первым взносом
Ситуация на рынке ипотечного кредитования постоянно меняется. Государство фактически ежегодно запускает различные социальные программы, позволяющие определенным категориям граждан взять ипотеку без первого взноса или со сниженной ставкой. Например, до 2015 года работала программа «Переезд», предусматривающая одновременное получение ипотеки с залогом приобретаемой недвижимости и кредита на первый взнос под залог имеющегося жилья.
В различных регионах также работают собственные социальные программы, существенно упрощающие приобретение собственного жилья в кредит. При желании оформить ипотеку без первого взноса вполне реально. Все сложности, которые могут возникнуть при этом, обычно удается успешно разрешить в 99% случаев. Но все же потенциальному заемщику следует перед оформлением ссуды оценить свои доходы и постараться снизить риски невыполнения обязательств перед банком.
