Май 2009 года в Чехии ознаменовался тем, что правительство позволило иностранным гражданам покупать в этой стране недвижимость даже без вида на жительство, чего раньше сделать было невозможно. С тем условием, что она приобретается на физическое лицо. Собственниками любого количества чешских объектов с того времени могут стать казахи, белорусы, украинцы и русские.
Покупка недвижимости в Чехии возможна и на юридическое лицо, если оно будет открыто или переоформлено в этой стране. Отчетность придется сдавать по нулям, а вести хозяйственную деятельность не обязательно. Но каковы нюансы при покупке квартиры в Чехии простым человеком?
Виды чешской недвижимости, которые может купить иностранец
Любой человек может приобрести в Чехии, как жилую, так и коммерческую недвижимость. К первому виду относятся квартиры, дома, вторичные и строящиеся. Ко второму – склады, гостиницы, рестораны, магазины и офисы. А с 2011 года стало возможным и приобретение лесных и сельскохозяйственных земель.
Форма собственности приобретенной недвижимости может быть частной, когда собственником является одно физическое лицо, или кооперативной, когда собственник – кооператив, а покупатель – член кооператива, дом по кадастру не разделен на отдельные комнаты.
Поиск надежного агентства недвижимости
Ключевыми иностранцами на рынке чешской недвижимости являются все российские покупатели и люди постсоветских стран. Поэтому каждое надежное агентство недвижимости в Чехии имеет свой русскоязычный сайт. Как правило, менеджер, обслуживающий такой ресурс Интернета, свободно владеет русским языком и может проконсультировать любого посетителя из России.
В Чехии многие риелторские агентства открыты русскими иммигрантами. По этому параметру и стоит выбирать такую контору, с помощью которой покупатель может подобрать себе в Чехии заветную квартиру или дом. Риелторская деятельность в Чехии не требует специального лицензирования, поэтому выбирать контору лучше по отзывам ее прошлых клиентов.
Стоимость услуг варьируется в пределах 2-3 % от суммы покупаемого жилья, если сделка касается вторичного рынка, когда дом построен много лет назад и продавцом является физическое лицо. Если покупатель хочет приобрести первичное жилье, в новом строящемся доме, то оплачивать услуги риелтора, как правило, не нужно. Потому что у агентства договор с застройщиком, который и отчисляет компании процент за помощь в продаже недвижимости.
Хорошее агентство подбирает объект для каждого покупателя индивидуально, организует поездку в Чехию в удобное для иностранца время, торгуется с продавцом, защищая интересы своего клиента. Также консультирует по всех возникающим вопросам, подготавливает пакет документов, проверяет юридическую чистоту приобретаемых чешских квадратов, отправляет документы на регистрацию нового собственника в Кадастр и заключает договора со службами ЖКХ. Даже не стоит выискивать плюсы и минусы в работе с подобной конторой, потому что преимущества и так налицо.
Основные этапы при сделке с недвижимостью
Процедура покупки жилья, как за рубежом, так и на родине, сопровождается определенными шагами, следовать которым необходимо для того, чтобы купить заветные квадратные метры без проблем и проволочек.
Приобретение чешской квартиры или дома происходит так:
- Устное резервирование объекта и внесение задатка.
- Оформление договора купли-продажи.
- Регистрация права собственности Кадастром.
Каждый этап сопровождается своими нюансами и «подводными камнями», имеет свою последовательность действий и правовые нормы. Поэтому самостоятельное оформление россиянами покупки чешских квадратов очень рискованно. Перейдем к рассмотрению каждого отдельного этапа.
Устное резервирование объекта и внесение задатка
Первый этап имеет последовательные шаги:
- проверка объекта недвижимости;
- заключение договора задатка;
- открытие покупателем банковского чешского счета.
После того как объект выбран, его можно устно зарезервировать. Такая договоренность длится обычно две недели, в течение которых продавец обещает покупателю «попридержать» квартиру и никому ее больше не показывать. В это время риелторское агентство проверяет юридическую «чистоту» квартиры на наличие долгов и возможного ареста недвижимости.
В договоре задатка указывается вид объект, его стоимость, квадратура и сумма задатка, которая обычно равна 2000-10000 евро, но не больше 5% от стоимости жилья. Если сделка «срывается» по вине покупатели, то он теряет задаток, если по вине продавца – тот возвращает полученную сумму в двойном размере.
Открывать лицевой счет в Чехии иностранцам не обязательно. Можно расплатиться с продавцом прямым переводом средств со своей родины. Но банковские чешские реквизиты все равно понадобятся в будущем для оплаты коммунальных платежей, тогда переводы с российских банков сделать будет невозможно. Процедура открытия простого счета в любом банке Чехии занимает до полу часа. Для удобства можно воспользоваться и чешским отделением сбербанка.
Оформление договора купли-продажи
Заключение такого договора проходит в три этапа:
- оформление предварительного договора;
- открытие депозитного счета;
- подписание бумаг.
Предварительный договор необходим тогда, когда покупка квартиры происходит через банк в ипотеку или в рассрочку. Финансовая организация может не одобрить ипотеку, если ей не предоставить договор купли-продажи в его предварительном варианте. Он заключается между продавцом и покупателем, нотариального заверения не требует.
Депозитный счет нужен для хранения денег до тех пор, пока квартира не будет переоформлена на нового владельца. Хранителем депозита может быть риелторское агентство, банк, адвокат или нотариус. Сумма на нем равна стоимости недвижимости за минусом размера задатка, который был получен покупателем накануне оформления сделки. Договор о депозите подписывается тремя сторонами: продавцом, покупателем и тем, кто будет хранить денежную сумму.
Подписанный настоящий договор купли-продажи требует обязательного нотариального заверения. Это основополагающий документ для перехода права распоряжения жильем от одного человека к другому. В нем должны быть прописаны: цена, информация о продавце, способ оплаты, описание объекта и порядок обжалования сделки.
Регистрация права собственности Кадастром
Договор купли-продажи и заявление на переоформление владельца недвижимости отправляются в регистрационную палату Чехии. Затем происходит «блокировка» объекта в Кадастре на 21 рабочий день. В это время с недвижимостью невозможно совершать какие-либо операции. По истечение трех недель документы «уходят» на рассмотрение. Поэтому полная государственная регистрация длится от 40 до 45 дней. После нее Кадастром ставится печать на обратной стороне договора, показывающая, что квартира переоформлена. Когда покупатель получает на руки документы на уже свою квартиру, продавцу на счет «падает» сумма стоимости жилья.
Дополнительные расходы при покупке чешской недвижимости
Расходы, которые понесет каждый иностранный покупатель в Чехии такие:
- Налог на покупку квадратных метров – он равен 4%, оплачивается покупателем с ноября 2016 года, является единовременным сбором, который нужно оплатить в течение 90 календарных дней. Однако при покупке новостройки такого налога нет.
- Гонорар риелтора – это 2-5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма в размере 2000 евро. На первичном рынке вознаграждение берется редко.
- Гонорар нотариуса – это 1,5- 2,5 евро за каждую отдельную подпись. Часто сумма такого гонорара уже включена в комиссию услуг риелторского агентства.
- Гонорар переводчика – в том случае, если он переводил договор купли-продажи и иные документы. Стоимость варьируется от 300 до 500 евро.
- Услуга по хранению депозита – комиссия предусмотрена в том случае, если деньги хранил банк или нотариус. Она равна 100-1000 евро и зависит от стоимости чешской квартиры.
- Государственная пошлина – предусмотрена при оформлении права собственности в Кадастре и равняется 20-40 евро.
- Сборы при ипотеке — это оценка покупаемой недвижимости и страхование уже приобретенного объекта. Общая сумма за все составит 250-500 евро.
Права и обязанности покупателя после приобретения недвижимости в Чехии
Когда иностранец стал владельцем чешской квартиры, он может получить мультивизу по упрощенной форме. Она позволяет человеку находиться в любой стране Шенгена в течение трех месяцев каждые пол года.
Однако, имея жилье, покупатель не получает автоматического вида на жительство, и гражданином Чехии стать тоже не может. Можно лишь оформить вид на жительство, если есть на то законное основание, например, наличие родственников-чехов, статуса беженца, владение бизнесом в любом городе Чехии, учеба или работа в этой стране.
Каждый собственник обязан платить налог на недвижимость в Чехии. Даже без ВНЖ или гражданства. В расходы также входят коммунальные платежи и взносы на содержание фасада здания и его внутреннего состояния. Если иностранец накопил долг, то миграционная служба в праве отказать ему в выдачи визы и вида на жительство. Радует покупателей тот факт, что страхование чешской недвижимости дело добровольное. Чешское правительство не разглашает персональные данные своих иностранных покупателей.
Но согласно законам РФ, любой гражданин должен уведомить российский налоговый орган о том, что он открыл счет в Чехии.
